I. HÀNG XÓM XÂY NHÀ LẤN ĐẤT LÀ GÌ?

Hành vi xây nhà lấn đất là hành vi của người sử dụng đất đã chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng của mình hoặc tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây nhà mà không được người sử dụng đất hợp pháp bị lấn đó cho phép

Điều 170, Điều 171 Luật đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật có liên quan.

Điều 175 bộ luật dân sự 2015 người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thừa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định.

Điều 176 bộ luật dân sự 2015, chủ sử dụng bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Như vậy, việc xây nhà lấn đất của người khác được xem là hành vi vi phạm pháp luật.

II. HÀNH VI XÂY NHÀ LẤN ĐẤT BỊ XỬ PHẠT NHƯ THẾ NÀO?

1. Xử phạt hành chính

Khoản 4 điều 14 nghị định 91/2019/NĐ-CP, người lấn đất có thể bị áp dụng hình thức xử lý phạt tiền với mức phạt tiền như sau:

- Trường hợp xây nhà lấn đất hàng xóm dưới 0,05 ha thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

Trường hợp diện tích xây lấn từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng

- Trường hợp diện tích xây nhà lấn đất hàng xóm từ 0,1 ha đến dưới 0,5ha thì bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng

- Trường hợp xây nhà lấn đất hàng xóm từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng

Trường hợp xây nhà lấn đất hàng xóm trên 01 ha thì có thể bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.

- Ngoài ra, người lấn đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trong trường hợp này, bạn có thể bị buộc tháo dỡ phần nhà nằm trên diện tích đất lấn chiếm.

2. Xử lý hình sự

Xử lý hình sự trong trường hợp lấn đất của hàng xóm là rủi ro pháp lý và có ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đối với người lấn đất.

Điều 228 bộ luật hình sự 2015, người có hành vi lấn chiếm đất trái với quy định của pháp luật về sử dụng đất đai chỉ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai khi thỏa mãn một trong các trường hợp sau:

- Người lấn đất đã bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất hoặc đã từng bị kết án về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai chưa được xóa án tích mà còn vi phạm. Trong trường hợp này, người lấn đất có thể bị áp dụng một trong ba hình phạt:

• Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng
• Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm
• Phạt tù từ 06 tháng đến 3 năm

- Người lấn đất thực hiện hành vi có tổ chức, có sự bàn bạc với nhiều người khác nhằm mục đích lấn chiếm đất của hàng xóm hoặc phạm tội 02 lần trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm thì có thể bị áp dụng hình phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.

- Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị áp dụng hình phạt bổ sung là phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

III. HÀNG XÓM LẤN ĐẤT XÂY NHÀ THÌ ĐÒI LẠI NHƯ THẾ NÀO?

1.Thương lượng, hòa giải đòi lại phần diện tích đất bị lấn chiếm:

Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó, trước tiên người bị lấn chiếm đất có thể thương lượng, tự hòa giải để giải quyết vụ việc.

Trường hợp hai bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận có thể làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải (căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Trong đó:

Trách nhiệm tổ chức hòa giải: Thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị tranh chấp, trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.

Thời hạn giải quyết: Tối đa 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Sau khi tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã:

Nếu hòa giải thành: Thực hiện theo kết quả hòa giải. Trường hợp lấy lại được đất bị lấn chiếm và có thay đổi hiện trạng về ranh giới đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để sửa lại ranh giới.

Nếu hòa giải không thành: Người bị lấn chiếm đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết (theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013).

2 Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp:

* Trường hợp đất đã có Sổ đỏ:

Trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ được khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu

- Giấy chứung minh quyền sử dụng 

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân/Thẻ căn cước công dân.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn, xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn !