I. Văn bản công chứng có giá trị pháp lý như thế nào?

Khoản 2 Điều 5 Luật công chứng quy định: 

“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác”.

 Khoản 2 Điều 401 BLDS quy định:

 “Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”

Như vậy với giá trị pháp lý của văn bản công chứng thì khi hợp đồng, giao dịch được công chứng thì hợp đồng, giao dịch đó phải đảm bảo về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch. Do đó, các bên phải thực hiện cam kết của mình một cách thiện chí, trung thực và phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết. Quy định này cho thấy hậu quả pháp lý nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền sẽ yêu cầu Tòa án giải quyết hoặc được giải quyết theo thỏa thuận của các bên trong Văn bản công chứng.

Văn bản công chứng luôn được thừa nhận và có giá trị pháp lý cao hơn các hợp đồng, giao dịch không được công chứng vì văn bản công chứng là sản phẩm của công chứng viên, người được Nhà nước ủy nhiệm thực thi việc chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Văn bản công chứng là kết quả của một quy trình công chứng chặt chẽ theo quy định của Luật công chứng, văn bản công chứng không chỉ được đảm bảo bởi đạo đức của công chứng viên mà còn được đảm bảo bằng trách nhiệm vật chất (bồi thường thiệt hại) của công chứng viên nếu công chứng viên không đảm bảo đúng quy định của pháp luật trong hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch.

II. Quy định về công chứng, chứng thực khi mua bán nhà đất.

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.

Mặt khác, khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật được. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay cũng có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

III. Hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng như thế nào?

1. Điều kiện để hủy hợp đồng mua bán đất đã công chứng?

Hợp đồng công chứng bị hủy chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng bằng văn bản của tất cả các bên tham gia trong hợp đồng.

Việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc hủy bỏ hợp đồng.

Sau khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận ban đầu. Trong trường hợp việc mua bán đất được thanh toán bằng số tiền đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc.

2. Trình tự thủ tục hủy hợp đồng mua bán đã công chứng

Thành phần hồ sơ

• Phiếu yêu cầu công chứng (Mẫu số 01/PYC)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Biên bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán đất
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự thủ tục

• Người “yêu cầu hủy hợp đồng công chứng” nộp hồ sơ (bao gồm các tài liệu, giấy tờ như trên) đến tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó
• Công chứng viên kiểm tra hồ sơ. Nếu đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật thì tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Công chứng viên giải thích cho các bên về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Trường hợp nếu hợp đồng mà các bên giao dịch có dấu hiệu vi phạm pháp luật thì công chứng viên tiến hành xác minh hoặc giám định; trường hợp không làm rõ thì có quyền từ chối công chứng.
• Yêu cầu các bên đọc lại hợp đồng.
• Các bên trong hợp đồng đã công chứng đồng ý việc hủy bỏ hợp đồng thi ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu các bên trong hợp đồng xuất trình bản chính của các giấy tờ liên quan trong hồ sơ.

Lệ phí hủy bỏ hợp đồng công chứng

• Người yêu cầu công chứng nộp tiền lệ phí công chứng theo quy định của pháp luật.
• Căn cứ Khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức lệ phí trong trường hợp công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch là 25.000 đồng.
• Công chứng hợp đồng mua bán đất là hình thức bắt buộc tuy nhiên việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng vẫn thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật và cho phép các bên được hủy bỏ hợp đồng nhưng phải đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng cho các bên trong hợp đồng.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn, xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn !