Trước hết chúng ta cần hiểu nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Hiện nay, dưới góc độ pháp luật thì chưa có một quy định cụ thể nào ấn định thời gian sử dụng nhà chung cư. Thời hạn sử dụng chung cư được quy định bởi thời hạn sử dụng đất và thời hạn sử dụng nhà chung cư. Cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014 thì:

“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào các công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này”.

Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng cũng không quy định thời hạn sử dụng chung cư là bao nhiêu năm mà được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở. Hơn nữa theo quy định tại khoản 2 Điều 99 thì nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định về chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý theo quy định sau đây:

- Trường hợp 1: Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định

- Trường hợp 2: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành Kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định. 

Về xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sụp đổ, không còn bảo đảm cho người sử dụng như sau:

- Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở trên trụ sở hữu được cải tạo xây dựng lại nhà chung cư mới.

- Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở trên thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

- Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở, các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.

Vậy trong trường hợp nếu bạn mua phải nhà chung cư có thời hạn sử dụng đất là 50 năm thì sẽ xử lý như nào khi hết thời hạn?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 thì:

“…Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.

Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây dựng nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án phổ biến là 50 năm khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn là 50 năm. Trong trường hợp vì một lý do nào đó mà nhà nước thu hồi nhà chung cư thì sẽ phải bồi thường, bố trí tái định cư cho những người đang sở hữu nhà chung cư đó.

Công ty Luật TNHH Sao Sáng với đội ngũ luật sư, chuyên viên hỗ trợ pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp những thắc mắc, câu hỏi liên quan đến đất đai nói chung và mua nhà chung cư nói riêng của Quý khách hàng để tư vấn cho Quý khách hàng có những phương hướng theo đúng quy định của pháp luật.

Trân trọng Kính chào!