1. Đất quy hoạch tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất được Nhà nước cấp cho người dân bị thu hồi đất nhằm mục đích để bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất. Mục đích của việc cấp đất tái định cư là để giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống.

Theo đó, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới theo quy định của pháp luật hiện hành. Các quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong Luật Đất đai 2013.

Có thể hiểu quy hoạch tái định cư là quy hoạch sử dụng đất để tái định cư, căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: 

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

2. Có thể mua bán nhà đất tái định cư không?

Mặc dù pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể về định nghĩa đất tái định cư là gì, cũng như không có văn bản điều chỉnh riêng về đất tái định cư, mà chỉ thấy thuật ngữ "tái định cư" được quy định rong các Điều khoản của Luật Đất đai năm 2013. Do vậy từ bản chất của đất tái định cư nêu trên cũng như kết hợp với các quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chúng ta có thể kết luận được, nhà đất tái định cư về bản chất vẫn là một loại đất thổ cư, người dân được nhận hỗ trợ nhà đất tái định cư cũng sẽ có những quyền và nghĩa vụ như đối với đất thổ cư thông thường. 

Theo đó, để có thể chuyển nhượng nhà đất tái định cư thì điều kiện tiên quyết nhất chính là nhà đất đó phải có sổ, phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cũng theo điều luật, nhà đất tái định cư còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau thì người dân mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư: 

- Đất không được có tranh chấp: Tức là đất không được có đơn khiếu nại, đơn kiến nghị, đơn trình báo, đơn khởi kiện.... có đối tượng tranh chấp ở đây là nhà đất tái định cư đang có nhu cầu chuyển nhượng 

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Tức là đất không được là đối tượng thi hành án 

- Và cuối cùng là không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất 

Từ những căn cứ trên có thể kết luận rằng, người dân hoàn toàn có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất tái định cư nếu như đất đó đáp ứng đầy đủ tất cả các điều kiện nêu trên. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp người dân vẫn mua bán nhà đất tái định cư mà chưa có sổ hồng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán này sẽ tồn đọng rất nhiều rủi ro đáng lưu ý mà các bên cần phải nắm rõ để phòng tránh hậu quả đáng tiếc xảy ra.

3. Thủ tục chuyển nhượng đất tái định cư thế nào?

Dưới đây là hướng dẫn về hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
• Dự thảo hợp đồng (nếu có);
• Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ khác.

Bước 2: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính cần thực hiện

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Các khoản phí, lệ phí cần nộp gồm:

- Lệ phí trước bạ;

- Thuế thu nhập cá nhân;

- Lệ phí địa chính.

Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 – 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!