Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn trái pháp luật bị xử phạt thế nào?
Gần đây, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản “lách” luật, huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật thông qua các hình thức như ký kết Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền, Thỏa thuận góp vốn, Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, .... Việc làm này là vi phạm pháp luật, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
1. Doanh nghiệp được huy động vốn trong trường hợp nào?
Điều 19 của Nghị định 99/2015 NĐ-CP hướng dẫn chi tiết vấn đề trong việc thi hành Luật Nhà ở đã quy định về việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại, cụ thể như sau:
Một là, huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh.
Chủ đầu tư được ký kết các hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh với mục đích huy động vốn sau khi có đủ điều kiện sau đây:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Trường hợp này, chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn nêu trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện huy động vốn của Sở xây dựng, chủ đầu tư được phép ký các hợp đồng với khách hàng
Khách hàng là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho khách hàng.
Hai là, huy động vốn bằng hình thức thu tiền trước tiền của người mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các điều kiện để được kinh doanh bất động sản.
- Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định.
- Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
- Sau khi được Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư, chủ đầu đầu mới được ký kết các hợp đồng.
Mọi hành vi huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trái với quy định pháp luật nêu trên đều được coi huy động vốn trái phép - là vi phạm pháp luật.
2. Xử phạt doanh nghiệp được huy động vốn trái phép
Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về các hành vi bị cấm: “… 5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.
Điểm đ khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định:
“4. Phạt tiền từ 270.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây:
đ) Huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.”
Ngoài ra, trường hợp các đối tượng huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản của người khác còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 175 Bộ luật hình sự hiện hành.
“Điều 175. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản
1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;
b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản".
Trên đây là nội dung Luật Sao Sáng gửi đến quý bạn đọc về việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn trái phép. Nếu có vấn đề nào còn thắc mắc hoặc cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email:luatsaosang@gmail.com hoặc hotline: 0936.65.36.36 hoặc 0972.17.27.57 để được tư vấn, hỗ trợ nhanh nhất.
