1. Thực trạng “cò mồi” NƠXH

           Lợi dụng nhu cầu mua nhà ở xã hội (NƠXH) của nhiều người, các "cò mồi" tìm đủ mọi cách để người mua đặt cọc, dù dự án mới đang ở giai đoạn làm hạ tầng. Thậm chí, có “cò” còn lập website, trang mạng xã hội mạo danh chủ đầu tư rao bán, tự ý ký Hợp đồng với người mua.

            Những “cò mồi” tự nhận mình là nhân viên môi giới luôn thúc giục khách hàng đặt cọc luôn và đưa ra nguy cơ “mất chỗ” do nhiều dự án xã hội đã mở bán trong những năm gần đây, số lượng hồ sơ đăng ký thường cao gấp nhiều lần so với số căn hộ chủ đầu tư công khai mở bán nên người mua sẽ phải bốc thăm. Nhiều người vì lo ngại tỉ lệ cạnh tranh cao nên đã nhanh chóng đặt cọc để chắc chắn mình sẽ có suất.

            Hình thức các "cò mồi: thường sử dụng như sau: đăng tải những thông tin về dự án NƠXH và quảng cáo trên các nền tảng mạng xã hội, tự xưng là nhân viên môi giới, người sở hữu/ chủ nhà có căn hộ NƠXH cần bán lại. Khi khách hàng có nhu cầu đăng ký mua nhà ở xã hội sẽ được nhân viên sàn giao dịch bất động sản hướng dẫn đặt cọc, trợ giúp làm hồ sơ. Sàn giao dịch cũng cam kết, hồ sơ của khách sẽ trúng 100% mà không phải trải qua các bước bốc thăm và xét duyệt căn hộ theo quy định. Đồng thời, khách mua vẫn sẽ nhận được căn hộ theo đúng yêu cầu.

            Đổi lại, khách hàng sẽ phải trả một khoản chi phí gọi là “bôi trơn” với số tiền từ 50 - 300 triệu đồng cho sàn giao dịch này. Thêm nữa, nếu khách hàng có nhu cầu chọn căn, chọn tầng thì chi phí "ngoại giao" sẽ rơi vào khoảng từ 230 triệu đồng (đối với căn dưới 60m²) tới gần 300 triệu đồng (căn hộ trên 60m²).

(Ảnh minh hoạ về Hợp đồng tư vấn căn hộ - báo Tiền Phong đăng tải)

            Hợp đồng được thể hiện dưới nhiều tên gọi như: Hợp đồng tư vấn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ,...Trong đó có các điều khoản về giá mua, đặt cọc, thời gian giao nhà và cam kết về quyền sở hữu của bên bán. Những hợp đồng này đều là mẫu văn bản đánh máy sẵn, được in hàng loạt, không có dấu đỏ của chủ đầu tư hay công ty môi giới, sàn giao dịch. Phần cuối chỉ có chữ ký của bên bán, bên mua và người làm chứng, không có xác nhận của cơ quan nhà nước, đơn vị có thẩm quyền.

            Bộ Xây dựng cho biết, một số tỉnh/thành phố như: TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội… xuất hiện hiện tượng trên các trang thông tin về bất động sản, rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản đã mạo danh chủ đầu tư rao bán, tìm đủ mọi cách lừa người mua đặt cọc NƠXH với số tiền chênh lệch lên tới hàng trăm triệu đồng. Thực tế, hầu hết dự án đầu tư xây dựng NƠXH cho người có thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, diện tích căn hộ từ 50-70 m² với mức giá bán chỉ dao động dưới 20 triệu/m². Cụ thể như sau:

• Tại TP. Hà Nội: một số ít dự án đầu tư xây dựng NƠXH có mức giá bán bình quân từ 13,5-16 triệu đồng/m² như: NƠXH IEC Thanh Trì (1.167 căn hộ, có giá bán 15,8 triệu đồng/m²); Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm (3.040 căn hộ, có giá bán 16 triệu đồng/m²); Dự án NƠXH CT4 Kim Chung, Đông Anh (484 căn hộ, có giá bán 13,5 triệu đồng/m²).
• Tại TP. Hồ Chí Minh: một số ít dự án đầu tư xây dựng NƠXH có mức giá bán bình quân từ 13-25 triệu đồng/m² như: Dự án nhà ở xã hội An Phú Tây (311 căn hộ, có giá bán 13 triệu đồng/m²); Dự án Phú Thọ DMC đường Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10(1.088 căn hộ, có giá bán 25 triệu đồng/m²)...

            Khi đến hạn thực hiện việc bàn giao nhà, “cò mồi” đều không có nhà để bàn giao cho khách hàng. Lúc này, khách hàng mới ngỡ ngàng khi biết mình bị lừa bởi: dự án chưa được mở bán, người môi giới không thuộc sàn giao dịch được chủ đầu tư uỷ quyền bán, căn hộ đã được người khác mua hợp pháp từ chủ đầu tư,…

            Để đòi lại tiền cọc theo hợp đồng đã ký, người mua phải chờ đợi người nhận môi giới đòi lại tiền từ nhiều người môi giới khác mới có tiền để hoàn trả người mua. Bản thân “cò mồi” chỉ biết chốt khách để nhận hoa hồng cho mỗi hợp đồng khách hàng chuyển tiền cọc.

2. Tiền trao tay, nhận lại…đắng cay

            Đối với những căn hộ do chủ nhà – người đứng tên hợp pháp trên giấy tờ mua bán với chủ đầu tư chuyển nhượng lại, Hợp đồng được thể hiện dưới tên gọi hợp đồng uỷ quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng. Mức phí chuyển nhượng thường cao hơn giá mua ban đầu từ 100-200 triệu. Các bên sẽ thoả thuận trả trước khoảng 1/3 tổng giá trị căn nhà, 2/3 còn lại phía bên mua sẽ thay chủ nhà (đồng thời là bên bán) trả tiền ngân hàng vay mua căn hộ trong gói hỗ trợ trước đây.

            Theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê mua, bên mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Do đó, bên mua chỉ có thể mua nhà qua hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng.

            Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này, thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội (nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán) và việc bán nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

(Ảnh minh hoạ về việc rao bán NƠXH tràn lan trên mạng xã hội)

             Đối với những căn hộ chưa hết thời hạn 05 năm theo quy định nêu trên, rủi ro cho bên mua đó là, khi gần hết kỳ hạn 5 năm của hợp đồng ủy quyền, bên bán sẽ lần lữa, lấy đủ lý do để trì hoãn việc sang tên đổi chủ căn hộ cho bên mua. Mặc dù đã thanh toán hết tiền mua nhưng bên mua chẳng khác nào đang ở nhà thuê, nếu chẳng may chủ sở hữu căn hộ “lật kèo” thì bên mua cũng đành chấp nhận rời đi dù đã thanh toán đủ tiền. Khi đó, bên mua nhận lại tiền mua, người bán lấy lại nhà. Như vậy, trong 5 năm liền, người bán chẳng khác nào được vay từ người mua một khoản tiền lớn mà không phải trả lãi suất.

            Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 5 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

            Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

            Ngoài ra, kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho người khác, ngoài các khoản phí phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó (đối với nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà ở). Giá bán tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.

            Như vậy, đối với trường hợp bên bán đã đủ điều kiện bán lại NƠXH cho người khác thì giá bán được tính theo giá thị trường và người mua phải tra thêm tiền sử dụng đất do không được hưởng ưu đãi nữa. Giá mua lúc này cần phải tính đến chất lượng của căn nhà và cơ sở hạ tầng, cơ sở vật chất sau 05 năm sử dụng, thời gian bảo hành toà nhà sau 05 năm chứ không thể sử dụng luôn giá thị trường đối với căn hộ mới để làm căn cứ tính giá trị căn nhà.

            Vấn đề nữa được đặt ra  là nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi là rất khó khăn bởi bên mua dù đã giao hết tiền cho bên bán nhưng chưa phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác, không hoàn trả lại những gì đã nhận mặc dù có căn cứ xác định rằng Hợp đồng, giao dịch này vô hiệu do lỗi của hai bên.

            Hơn nữa, người mua nhà ở xã hội qua tay theo hình thức nói trên không thể thế chấp căn nhà để vay ngân hàng khi có nhu cầu khi mà người mua chưa thể trở thành chủ sở hữu hợp pháp của chính suất mua căn nhà dạng nhà ở xã hội này.

3. Khuyến cáo tới khách hàng

            Sau những cơn sốt NƠXH, đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội “an cư, lạc nghiệp” vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Nhiều người chạy theo đám đông bị thất thoát tiền bạc, thiệt hại lớn tới kinh tế, ảnh hưởng đến chính sách an sinh xã hội của nhà nước khi nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít, trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tình trạng nợ xấu, mất thanh khoản dẫn tới nợ xấu kéo dài, khó xử lý do giá trị hiện tại không đủ để thanh toán nợ vay.

            Bên cạnh đó, những người môi giới không có chứng chỉ hành nghề hoặc chỉ là “cò mồi” nhằm hưởng hoa hồng từ các giao dịch lại sử dụng số tiền cọc của người mua để đầu tư vào lĩnh vực khác dẫn tới không có tiền trả cọc cho khách hàng, bỏ trốn khỏi địa phương gây hoang mang dư luận, ảnh hưởng xấu đến tình hình trật tự kinh tế xã hội khi tội phạm có hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản có xu hướng gia tăng.

             Vì vậy, để hạn chế tối đa rủi ro trong việc mua bán NƠXH, Công ty Luật Sao Sáng khuyến cáo tới quý khách hàng một số nội dung sau:

            Thứ nhất, quý khách hàng cần tìm hiểu, nắm rõ các quy định cơ bản theo quy định của pháp luật khi mua NƠXH bằng cách tra cứu các bài viết liên quan đã được đăng tải trên website của công ty Luật Sao Sáng hoặc liên hệ trực tiếp với chúng tôi thông qua địa hotline: 0936.653.636 hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com để được hỗ trợ tư vấn các chính sách pháp luật liên quan đến NƠXH.

            Thứ hai, về dự án NƠXH, quý khách hàng nên tra cứu thông tin trên các trang thông tin của Sở xây dựng địa phương hoặc liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để được nhận thông tin chính xác về dự án cũng như về căn hộ mà quý khách hàng quan tâm.

            Thứ ba, đối với việc mua NƠXH thông qua môi giới hoặc mua lại từ những người có suất nhưng không có nhu cầu ở, quý khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản hợp đồng để tránh trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc quá trình sử dụng nhà có vấn đề, thì người mua hoàn toàn gánh chịu rủi ro. Công ty Luật Sao Sáng luôn sẵn sàng hỗ trợ khách hàng kiểm tra, đánh giá và đưa ra những cảnh báo rủi ro về nội dung hợp đồng mua bán NƠXH.

             Công ty Luật TNHH Sao Sáng với đội ngũ luật sư, chuyên viên hỗ trợ pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp những thắc mắc các câu hỏi liên quan đến mọi lĩnh vực, để tư vấn cho Quý khách hàng có những phương hướng tối ưu và hiệu quả.

               Trân trọng!./.