1. Đặt vấn đề

          Một trong những nhu cầu cơ bản của con người là nhu cầu về nhà ở.

          Theo Tổng cục Thống kê, năm 2020, dân số Việt Nam vào khoảng 97,5 triệu người (tăng 1,098 triệu người tương đương 1,14% so với năm 2019). Trong đó, 37,34% dân số sống ở thành thị. Với tốc độ gia tăng dân số 1,03%/năm, xã hội sẽ phải tạo thêm khoảng 1 triệu việc làm mỗi năm, đồng thời phải đầu tư xây dựng mới khoảng 25 triệu m² nhà ở nhằm đáp ứng tình trạng tăng dân số và di cư của người dân đến các đô thị. Mức độ tăng trưởng dân số tại khu vực đô thị là 3,3%. Dân số tại khu vực thành thị chiếm 34,4% tổng dân số cả nước. Tỷ lệ tăng dân số bình quân/năm ở khu vực thành thị trong giai đoạn 2009 – 2012 là 2,64% (gấp 2 lần tỷ lệ tăng dân số bình quân/năm của cả nước, gấp 6 lần tỷ lệ tăng dân số bình quân/năm khu vực nông thôn).

          Tình trạng trên cho thấy, cần thiết phải xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) cho các đối tượng là các hộ dân đang không có nhà để ở, đang sống trong những căn nhà kém chất lượng, hoặc các đối tượng di cư thiếu các điều kiện ở và sinh hoạt. Và trong quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam: có “an cư” mới đến “lạc nghiệp” do đó, nhà ở đối với người dân luôn trong tình trạng có “cầu” nhưng không có “cung”.

          Vấn đề phát triển nhà ở cũng là một trong những chính sách quan trọng của nhiều quốc gia. Ở Việt Nam, chính sách này được thể hiện rõ trong “Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030”. Cụ thể: Nhà nước đã có chủ trương phát triển NƠXH và nhà ở thương mại để đáp ứng nhu cầu của các đối tượng thu nhập thấp có thể mua được căn nhà cho mình. Mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 NƠXH tại khu vực đô thị, đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên ( các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề) và khoảng 70% công nhân lao động (tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở).

          Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chính sách trên còn nhiều vướng mắc, bất cập và Nhà nước cùng các đơn vị đang tháo gỡ, đưa ra những giải pháp để phát triển NƠXH theo đúng mục tiêu đã đề ra.

2. Thực trạng chính sách NƠXH tại Việt Nam

          Khái niệm về NƠXH lần đầu tiên xuất hiện chính thức trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005: “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Chín năm sau, NƠXH được định nghĩa là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

          NƠXH là nhà ở được Nhà nước ưu tiên đáp ứng cho 10 nhóm đối tượng, trong đó nhóm đối tượng có số lượng lớn nhất, đó là:

- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại các khu vực nông thôn;

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại các khu vực đô thị;

- Người lao động đang làm việc trong và ngoài khu công nghiệp;

- Cán bộ, công chức và viên chức;

- Học sinh và sinh viên.

          Năm 2011, “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030” của Chính phủ đưa ra quy định những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, bao gồm người có thu nhập thấp ở đô thị và công nhân lao động, sẽ được nhà nước hỗ trợ. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện, việc triển khai phát triển NƠXH tại các đô thị vẫn còn gặp nhiều khó khăn khi số lượng dự án, căn hộ và việc tiếp cận nguồn vốn vay không đáp ứng nhu cầu cho người dân.

          Nhận thấy tầm quan trọng của nhà ở trong quá trình phát triển kinh tế cũng như đảm bảo an sinh xã hội, Chính phủ đã ban hành rất nhiều chính sách về nhà ở nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và phát triển nhà ở, các quy định về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thông thoáng cho các đơn vị tham gia đầu tư phát triển NƠXH.

          Cùng với việc đưa NƠXH vào danh sách các loại hình nhà ở, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều văn bản, cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy và phát triển NƠXH, với mục đích hỗ trợ cho các đối tượng khó khăn, thu nhập thấp tại khu vực đô thị và cả khu vực nông thôn, như: Luật Nhà ở 2014; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với các quy định cụ thể về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các tổ chức, nước người tham gia đầu tư phát triển Nhà ở xã hội; Chỉ thị số 03/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội…

          Một số ngân hàng tham gia trong chương trình phát triển NƠXH đã có các chương trình cho vay ưu đãi. Qua đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi là 4,8%/năm, được triển khai tại ngân hàng chính sách xã hội.          

          Đến nay, cả nước đã xây dựng được khoảng 5 triệu m² NƠXH cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, mới chỉ giải quyết được 41,5% nhu cầu của người dân về NƠXH. Nguyên nhân chính được cho là do cơ chế, chính sách hiện nay chưa phù hợp để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào quá trình phát triển và xây dựng NƠXH như: nguồn tái cấp vốn để hỗ trợ để phát triển chưa được bố trí do gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng kết thúc cho vay từ cuối năm 2016, dẫn đến tình trạng các dự án thiếu vốn. Thêm vào đó, người dân gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục vay tiền để thuê, mua NƠXH. Và nguyên nhân nữa là chính quyền địa phương chưa thực sự quan tâm, tạo quỹ đất cho việc phát triển NƠXH.

          Dẫn tới, việc đô thị hóa nhanh tuy có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội nhưng với sức ép gia tăng dân số cũng kéo theo một số hệ lụy, trong đó cóviệc các điều kiện về kết cấu hạ tầng như nhà ở, trường học, bệnh viện… không đáp ứng kịp nhu cầu của người dân sống tại đô thị, đặc biệt là nhu cầu của người thu nhập thấp.

3. Xu hướng giao dịch bất động sản giai đoạn 2021-2025

          Khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy, giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về NƠXH cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp khoảng 294.600 căn với tổng mức đầu tư khoảng 220.000 tỷ đồng. Cụ thể: nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị khoảng 131.100 căn có tổng mức đầu tư ước tính 138.000 tỷ đồng; nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là 163.500 căn với tổng mức đầu tư khoảng 82.000 tỷ đồng.

          Nhận biết xu hướng trên, nhiều doanh nghiệp đã đề xuất với Sở xây dựng để được chuyển đổi mục đích dự án nhà ở thương mại sang NƠXH; đề xuất chính sách diện tích tối thiểu dành cho NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn vốn hỗ trợ cho dự án NƠXH.

          Về phía Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh vừa ký văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất gói tín dụng 65.000 tỷ đồng hỗ trợ thực hiện chính sách NƠXH trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023 với hi vọng Gói tín dụng và cơ chế, chính sách đặc thù trong Chương trình phục hồi kinh tế bền vững đến năm 2023 sẽ hướng tới việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng NƠXH cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, đặc biệt là nhà ở công nhân và người lao động làm việc trong khu công nghiệp.

          Trong Quý II/2021, theo số liệu tổng hợp từ 55/63 địa phương có báo cáo, có 3 dự án với 1.766 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hóa và Lạng Sơn; 94 dự án với 123.085 căn đang triển khai, tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội và Thanh Hóa; có 02 dự án với 264 căn hoàn thành tại Phú Thọ và Long An; 05 dự án với 1.855 căn hộ tại Hòa Bình, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hưng Yên và An Giang được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Những điều cần chú ý khi mua bán nhà ở xã hội

             Dự kiến cuối năm 2021, các dự án xây dựng NƠXH được triển khai trong giai đoạn 2016-2020 tiến hành bàn giao căn hộ cho người mua đồng nghĩa với việc giới hạn về thời hạn 05 năm theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 kết thúc, các chủ nhà chính thức có quyền tự do chuyển nhượng căn hộ NƠXH. Theo thống kê số lượng vụ việc liên quan đến NƠXH mà công ty Luật Sao Sáng đã giải quyết cho các khách hàng trong thời gian qua, chúng tôi nhận thấy những vụ việc phát sinh tranh chấp từ các giao dịch NƠXH, tập trung chủ yếu vào việc thanh toán tiền và quyền sở hữu NƠXH và có xu hướng "bùng nổ" trên cả nước. Do đó, quý khách hàng đang tham gia các giao dịch liên quan đến NƠXH cần kiểm tra lại hợp đồng để tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh từ các giao dịch này. 

            Đối với xu hướng thị trường bất động sản giai đoạn 2021 - 2025 sẽ tập trung vào phân khúc NƠXH, công ty Luật Sao Sáng đưa ra những lưu ý tới quý khách hàng một số vấn đề để hạn chế tối đa rủi ro khi giao kết hợp đồng mua bán NƠXH như sau:

- Tìm hiểu về chủ đầu tư dự án để biết được chủ đầu tư của dự án có uy tín không, có tiềm lực tài chính không. Tìm hiểu về dự án có nhu cầu mua bao gồm vị trí, hạ tầng, tiện ích xung quanh dự án, tìm hiểu xem dự án có đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng không.

- Tìm hiểu xem mình có thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở hay không, sau đó xem mình có đủ điều kiện về đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 51 Luật nhà ở không.

- Chuẩn bị đầy đủ điều kiện tài chính đối ứng.

- Tìm hiểu về điều kiện được vay ưu đãi nếu có nhu cầu hưởng lãi suất 5%/năm đối với khoản vay thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và chuẩn bị những giấy tờ cần thiết để chứng minh điều kiện đó.

       Liên quan đến vấn đề trên, Quý khách hàng cần giải đáp, vui lòng liên hệ tới hotline công ty Luật Sao Sáng – 0936653636 để được hỗ trợ.

         Trân trọng!./.