Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp xảy ra phổ biến trong tranh chấp dân sự. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Vậy giải pháp cho tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng là gì? Công ty TNHH Luật sao sáng sẽ đưa bạn đọc đi tìm hiểu qua bài viết dưới đây:

I. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

1. Thế nào là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạ. i, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.”

2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự mâu thuẫn, xung đột xảy ra giữa các bên tham gia hợp đồng. Về bản chất đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi giao kết và thực hiện hợp đồng.

Những tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể kể đến như:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm giả;

– Giấy tờ không đầy đủ: thửa đất chưa có đủ giấy tờ theo yêu cầu của Luật Đất đai hoặc diện tích đất quá nhỏ không thể tách thửa được cũng là một loại tranh chấp phổ biến;

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự chấp thuận của tất cả các đồng sử dụng: trong giao dịch đất đai, có trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng khi giao dịch thì người bán cố tình không cho người mua biết, cũng không được công chứng để xem xét, xác minh đầy đủ vì vậy nếu có tranh chấp dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực: Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng, chứng thực thì việc chuyển nhượng bị coi là vô hiệu;

– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tiếp tục thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng sau khi đất đã sang tên cho bên nhận chuyển nhượng;

– Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay cùng một lúc cho nhiều bên;

– Ngoài ra, trong trường hợp nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết để đảm bảo về quyền lợi của mình. Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng này;

– Những tranh chấp phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác.

II. Phương thức giải quyết khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận.

Khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thì có ba hướng phổ biến để giải quyết. Đó là thương lượng, hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 202  qua hLuật Đất đai năm 2013 Nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn, có thể tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông òa giải ở cơ sở.

 

1.Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự thương lượng với nhau.

Trước khi tiến hành hòa giải các bên tranh chấp có thể tự thương lượng, đàm phán và cùng nhau đưa ra cách giải quyết. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng là việc các bên cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần sự can thiệp hay phán quyết của bên thứ ba. Thương lượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không mang tính ràng buộc mà có ý nghĩa khuyến khích các bên tự thực hiện, tiến hành tùy thuộc vào ý chí thống nhất của các bên. Kết quả của việc thương lượng phụ thuộc vào thái độ thiện chí, hợp tác của các bên tranh chấp.

Ưu điểm của việc tự thương lượng: đơn giản, hiệu quả, nhanh chóng, thuận tiện, ít tốn kém chi phí của các bên. Các bên có tranh chấp cũng có thể bảo vệ uy tín của mình.

Nhược điểm của việc tự thương lượng: không chịu bất kì ràng buộc của nguyên tắc pháp lý hay quy định khuôn mẫu nào về giải quyết tranh chấp nên không được đảm bảo thi hành bằng cơ chế pháp lý mang tính bắt buộc.

2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc hòa giải ở cơ sở thông qua hòa giải viên hoặc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Theo Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai, khi có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ giải quyết tranh chấp đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Hòa giải là nguyên tắc, cách thức trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp. Trong đó, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở). Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên không thương lượng, tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Ưu điểm của việc hòa giải: Cơ hội thành công cao hơn thương lượng vì có người thứ ba làm trung gian hòa giải cho các bên. Người thứ ba là người có chuyên môn, kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực và vấn đề đang tranh chấp. Kết quả hòa giải được ghi nhận và chứng kiến bởi người thứ ba nên mức độ tôn trọng và tự nguyện tuân thủ các cam kết cao hơn thương lượng.

Nhược điểm của việc hòa giải: Chi phí cho hòa giải tốn kém hơn thương lượng. Uy tín của các bên tranh chấp dễ bị ảnh hưởng hơn thương lượng

3.Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng việc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Nếu hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, cụ thể là yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì có hai hướng xử lý:

– Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định sau đây:

*Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

– Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại các trường hợp nêu trên phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

*Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Các bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 37, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 05 tháng 05 năm 2017 về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án: đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Chính vì vậy, đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể trực tiếp khởi kiện đến Tòa án mà không cần phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn trước đó.

Ưu điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có tính cưỡng chế cao giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp một cách tốt nhất.

Nhược điểm của việc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết: thiếu linh hoạt do phải tuân theo quy định của pháp luật quy định; tốn kém thời gian vì có thể bị kéo dài thậm chí bị trì hoãn.

Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên nên tiến hành tự hòa giải để giải quyết. Trường hợp không tự hòa giải được thì có thể hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.