1. Bản chất của đặt cọc theo quy định pháp luật

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hệ quả pháp lý khi vi phạm:

• Nếu hợp đồng được giao kết: Tiền cọc được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán.

• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết: Tiền cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết: Phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là phạt cọc).

2. 4 Sai lầm phổ biến khiến hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu

Để hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý, bạn cần tránh các lỗi sau:

Không xác định rõ đối tượng đặt cọc

Nhiều trường hợp đặt cọc mua đất khi sổ đỏ đang bị thế chấp tại ngân hàng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm.

Người ký hợp đồng không có thẩm quyền

Ví dụ: Đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có chồng ký tên vào giấy đặt cọc. Khi người vợ không đồng ý bán, giao dịch này rất dễ bị tuyên vô hiệu tại Tòa án.

Số tiền đặt cọc quá lớn

Dù pháp luật không quy định mức trần tiền cọc trong dân sự, nhưng theo kinh nghiệm pháp lý, bạn chỉ nên đặt cọc từ 5% đến 10% giá trị tài sản. Việc đặt cọc quá lớn sẽ gây rủi ro cao nếu bên nhận đặt cọc mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn.

Hình thức của văn bản đặt cọc

Dù pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng để đảm bảo tính chứng cứ cao nhất, các chuyên gia luật luôn khuyến khích công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng.

3. Những điều khoản "vàng" cần có trong hợp đồng đặt cọc

Đừng chỉ dùng các mẫu giấy viết tay sơ sài. Một bản hợp đồng chặt chẽ cần có:

• Mô tả chi tiết tài sản: Diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý (Số tờ, số thửa).

• Thời hạn đặt cọc: Ghi rõ ngày, giờ cụ thể sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán chính thức.

• Thỏa thuận về thuế, phí: Ai là người đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng?

• Điều khoản phạt vi phạm: Ngoài phạt cọc, có thể thỏa thuận thêm mức bồi thường thiệt hại nếu một bên tự ý hủy kèo.

4. Giải quyết tranh chấp đặt cọc như thế nào?

Khi xảy ra tranh chấp (bên bán không bán nữa hoặc bên mua không mua nữa), các bên nên ưu tiên:

1. Thương lượng: Đây là cách nhanh nhất để thu hồi tiền hoặc giải quyết mâu thuẫn.

2. Khởi kiện dân sự: Nếu không thỏa thuận được, bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú.

Trường hợp bất khả kháng: Nếu việc không thực hiện được hợp đồng do lỗi khách quan (thiên tai, thay đổi quy hoạch của nhà nước mà các bên không biết trước...), bên nhận đặt cọc thường chỉ phải trả lại tiền cọc mà không bị phạt.

Kết luận

"Bút sa gà chết", trước khi ký vào bất kỳ giấy tờ đặt cọc nào, hãy kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản và nhân thân của đối tác giao dịch. Đừng để sự nóng vội làm mất đi số tiền tích cóp cả đời.

Bạn đang gặp rắc rối về tranh chấp đặt cọc? Hãy để lại câu hỏi phía dưới, chúng tôi sẽ hỗ trợ giải đáp dựa trên các án lệ mới nhất!

Trên đây là nội dung Luật Sao Sáng gửi đến quý bạn đọc về nội dung Đặt Cọc Mua Bán Nhà Đất: Làm Sao Để Không Mất Trắng Tiền Cọc? Chúng tôi hy vọng bạn đọc có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Nếu có vấn đề nào còn thắc mắc hoặc cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua email: luatsaosang@gmail.com hoặc hotline: 0936.653.636 để được tư vấn, hỗ trợ nhanh nhất