1. Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Theo quy định của pháp luật, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Điều này có nghĩa là khi ký hợp đồng mua bán, tài sản này chưa hiện hữu hoàn chỉnh trên thực tế, người mua chỉ mới được xem thiết kế, sa bàn hoặc tiến độ thi công thực tế tại công trường.

2. Điều kiện khắt khe để dự án được phép mở bán

Để bảo vệ quyền lợi của người mua, pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trước khi quyết định xuống tiền, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ chứng minh dự án đã đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Về tính pháp lý của khu đất: Dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Về tiến độ xây dựng:
  • Đối với dự án nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp: Phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.
  • Đối với nhà ở liền kề, biệt thự: Phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
• Về thông báo đủ điều kiện bán: Quan trọng nhất, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

3. "Lá chắn" bảo vệ người mua: Bảo lãnh ngân hàng

Một trong những quy định cốt lõi để hạn chế rủi ro cho người mua là yêu cầu về bảo lãnh ngân hàng.

Theo đó, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Ý nghĩa của bảo lãnh: Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Quy định về thanh toán theo tiến độ

Để tránh việc chủ đầu tư huy động vốn quá mức cần thiết, pháp luật quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện nhiều lần (theo tiến độ).

• Lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc).
• Các lần tiếp theo: Phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản.
• Trước khi nhận bàn giao: Tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng (Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không vượt quá 50%).
• Thanh toán đợt cuối: Khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ), bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!