1. Bảng giá đất mới khác gì so với trước đây?

Trước đây, giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn rất nhiều (chỉ bằng khoảng 20% - 30%) so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Bảng giá đất mới hiện nay được xây dựng dựa trên nguyên tắc tiếp cận giá thị trường và được cập nhật mỗi năm một lần (thay vì 5 năm một lần như trước).

Hệ quả tất yếu là mức giá quy định trong Bảng giá đất tại hầu hết các tỉnh thành đều tăng vọt, kéo theo sự gia tăng của hàng loạt chi phí hành chính và thuế phí liên quan đến đất đai.

2. Các khoản chi phí làm Sổ đỏ bị tác động mạnh nhất

Khi người dân đi làm Sổ đỏ (cấp lần đầu hoặc chuyển nhượng), Bảng giá đất là căn cứ cốt lõi để cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chính. Sự chênh lệch giá sẽ làm tăng 3 khoản phí chính sau:

• Tiền sử dụng đất (Khoản phí nặng nhất): Đây là số tiền lớn nhất người dân phải nộp khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ lần đầu) đối với đất chưa có giấy tờ. Với Bảng giá đất mới tiệm cận thị trường, tiền sử dụng đất phải nộp có thể tăng gấp nhiều lần so với giai đoạn trước năm 2024, đặc biệt là ở các khu vực đô thị hoặc khu vực có hạ tầng phát triển mạnh.
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí này bắt buộc phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất. Công thức tính hiện hành là:Lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất (theo Bảng giá) x 0,5%. Do "Giá đất" trong công thức tăng lên theo Bảng giá mới, mức lệ phí trước bạ người dân phải nộp cũng sẽ tăng tỷ lệ thuận.
• Thuế thu nhập cá nhân (khi chuyển nhượng): Trong các giao dịch mua bán, nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ lấy Bảng giá đất làm mốc để tính thuế thu nhập cá nhân (2%). Bảng giá mới sát thị trường sẽ triệt tiêu hoàn toàn khe hở "khai thấp giá bán" để né thuế.

3. Lời khuyên từ Luật sư: Người dân cần làm gì?

Việc chi phí làm sổ đỏ tăng cao là điều không thể tránh khỏi trong giai đoạn hiện nay. Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tối ưu chi phí, người sử dụng đất cần lưu ý:

1. Rà soát ngay hồ sơ pháp lý: Nếu đất của gia đình bạn thuộc diện được cấp Sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục, cần đối chiếu ngay với các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai mới để tận dụng các quyền lợi hợp pháp (ví dụ: đất do tổ tiên để lại trước các mốc thời gian quy định).
2. Chuẩn bị ngân sách: Không nên ngạc nhiên nếu thông báo thuế cao hơn dự kiến. Hãy chủ động tra cứu Bảng giá đất hiện hành của tỉnh/thành phố (được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND) và tự nhân với diện tích đất để ước lượng chi phí.
3. Khai báo trung thực khi giao dịch: Khi mua bán nhà đất, hai bên cần ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng công chứng. Việc cố tình khai thấp hơn Bảng giá đất không còn tác dụng giảm thuế mà còn tiềm ẩn rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!