1. Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dung đất là gì?

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về Đặt cọc quy định:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.

Như vậy, đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền hoặc các tài sản (như trên) trong một thời gian để đảm bảo các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Hình thức của việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luât, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Thực tế, các văn bản thường gặp khi giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng: Hợp đồng đặt cọc, Giấy đặt cọc...

Theo quy định pháp luật về công chứng, không quy định bắt buộc về việc đặt cọc giao dịch quyền sử dụng đất phải công chứng. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc này có thể được thực hiện nếu một trong các bên yêu cầu. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro đến mức tối đa khi đặt cọc giao dịch quyền sử dụng đất và số tiền đặt cọc lớn, các bên soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ và có công chứng.

3. Xử lý tài sản đặt cọc khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền tùy theo các bên tự thỏa thuận.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết: Nếu bên đặt cọc từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

4. Những lưu ý khi đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

• Về chủ thể thực hiện đặt cọc

Bên nhận đặt cọc (bên chuyển nhượng) phải là chủ sử dụng quyền sử dụng đất có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người có quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp. Cần chắc chắn giao dịch đặt cọc với chính chủ, tránh trường hợp người giả mạo nào khác hoặc lừa đảo.

• Về giá trị đặt cọc

Pháp luật không quy định giá trị đặt cọc trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà do các bên tự thỏa thuận. Thông thường, các bên nên thỏa thuận giá trị đặt cọc từ 5%-10% giá trị quyền sử dụng đất và ghi cụ thể trong hợp đồng đặt cọc.

• Thỏa thuận về thời gian

Các bên cần thỏa thuận rõ ràng về thời hạn đặt cọc, thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm công chứng để dễ dàng thực hiện, tránh tranh chấp phát sinh do không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng.

 • Thỏa thuận phạt cọc

Nếu các bên không có thỏa thuận khác, trường hợp bên nhận đặt cọc không đồng ý thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất thì chỉ phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận. Nếu bên đặt cọc không mua (bỏ cọc) thì chịu mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Để chắc chắn việc bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, bên đặt cọc có thể thỏa thuận điều khoản phạt cọc đối với bên nhận đặt cọc và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc. Thông thường, mức phạt cọc bằng số tiền đặt cọc.

Trên đây là nội dung Luật Sao Sáng gửi đến Quý bạn đọc về vấn đề đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có vấn đề nào còn thắc mắc hoặc cần được hỗ trợ vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Email: Luatsaosang@gmail.com hoặc hotline: 0936 65 36 36 – 0972172757 để được tư vấn, hỗ trợ nhanh nhất.