1. Thế nào là góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

Căn cứ khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc góp quyền sử dụng đất để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập.”

Đồng thời, khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập”.

Theo đó, Điều 34 của Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định rằng tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, hoặc tài sản khác có thể được định giá bằng Đồng Việt Nam. Chỉ những cá nhân hoặc tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn mới được phép sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.

Do đó, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Nó chỉ đơn giản là một thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bên góp vốn để hình thành vốn điều lệ của công ty, tuân thủ theo các quy định của Luật đất đai và hợp đồng.

2. Quy định về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1. Quy định về nội dung, hình thức của hợp đồng

Theo quy định tại Điều 501 và 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông thường, được áp dụng đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ khi có quy định khác của pháp luật. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được phép vi phạm các quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác có liên quan.

Hợp đồng về quyền sử dụng đất cần phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, cũng như theo các quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác liên quan. Cụ thể, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.

2.2. Quy định về điều kiện góp vốn quyền sử dụng đất

Các điều kiện liên quan đến việc góp vốn quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai trong nhiều trường hợp, bao gồm nhưng không giới hạn: góp vốn để thực hiện dự án, xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh, hoặc góp vốn để thực hiện hợp tác trong lĩnh vực sản xuất và kinh doanh. Điều này cũng áp dụng cho các trường hợp đặc biệt như loại đất được góp vốn.

Cụ thể theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.3. Chủ thể được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định về người nhận quyền sử dụng đất như sau:

• Cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 37 của Luật này;
• Tổ chức kinh tế, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao;
• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
• Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
• Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Tổ chức trong nước, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất;

Lưu ý:

- Tổ chức trong nước, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 8 Điều 45 và Điều 48 Luật Đất đai 2024.

- Đối với khu vực hạn chế tiếp cận đất đai thì việc nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 28 Luật Đất đai 2024 thực hiện theo trình tự, thủ tục do Chính phủ quy định.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp ý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!