Trường hợp cha mẹ tặng cho đất không đòi lại được

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 về tặng cho bất động sản:

“"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Ngoài ra, căn cứ tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu như bố mẹ đã tặng cho con hợp pháp, thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, đã làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho con thì hiện nay mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của con. Cha mẹ không có quyền đòi lại mảnh đất đã sang tên này.

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp cha mẹ cho con đất rồi đều không đòi lại được. Cha mẹ vẫn có thể đòi lại quyền sử dụng đất nếu giao dịch tặng cho thuộc một trong các tường hợp sau:

Trường hợp cha mẹ tặng cho đất có thể đòi lại được

Trường hợp 1: Việc tặng cho bị vô hiệu

Cha mẹ cho con đất có quyền đòi lại khi việc tặng cho đất cho con rơi vào trường hợp giao dịch vô hiệu. Giao dịch tặng cho vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Việc tặng cho đất cho con bị vô hiệu khi thuộc các trường hợp theo quy định của pháp luật dân sự 2015 gồm: vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015); bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015); vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015), …

Cụ thể, về việc không tuân thủ hình thức của hợp đồng như sau: Hợp đồng này có thể bị vô hiệu về hình thức, như không tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 459 Bộ Luật Dân Sự 2015 “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật”. Cũng theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, thì Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc đất tặng cho con cái chưa có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật thì bị vô hiệu do không tuân thủ điều kiện tặng cho cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Chính vì vậy, cha mẹ có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch tặng cho vô hiệu để lấy lại đất đã tặng cho.

Trường hợp 2: Trường hợp tặng cho có điều kiện mà người con không thực hiện đúng với những điều kiện đã thỏa thuận.

Theo Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tặng cho có điều kiện như sau:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, nếu khi tặng cho đất, cha mẹ có ghi rõ yêu cầu con phải thực hiện một nghĩa vụ nào đó (trước hoặc sau khi tặng cho) không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, nhưng sau khi tặng cho mà con không thực hiện thì cha mẹ có quyền đòi lại đất đã cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại cho dù đất đó đã sang tên và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con. Chẳng hạn: Khi cho con đất cha mẹ yêu cầu con phải có nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm lo cha mẹ nhưng con bất hiếu, chửi mắng, đánh đuổi cha mẹ, …

Làm thế nào để đòi lại đất đã tặng cho con?

Căn cứ theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì việc đòi lại đất cha mẹ đã cho con là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

Căn cứ Khoản 1, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định Tòa án nhân dân cấp huyện là tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc trên.

Cho nên cha mẹ có quyền KHỞI KIỆN người được tặng cho ra tòa án có thẩm quyền. Cụ thể là tòa án cấp huyện/ quận nơi có đất, dựa vào điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Người khởi kiện phải nộp Đơn khởi kiện kèm theo toàn bộ giấy tờ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện tại đúng Tòa án có thẩm quyền thì mới được Tòa án thụ lý giải quyết.  Giấy tờ chứng minh là hợp đồng tặng cho đất có điều kiện và con vi phạm nghĩa vụ trong điều kiện đó hay hợp đồng tặng cho bị vô hiệu theo quy định pháp luật, ….

Hậu quả của việc tòa án tuyên hợp đồng tặng cho đất vô hiệu thì theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, khi đó con phải trả lại mảnh đất cho bố mẹ (Kể cả trường hợp người được tặng cho mất và để lại tài sản tặng cho cho người thừa kế bằng di chúc cũng bắt buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu).

Tuy nhiên, nếu việc tặng cho không phải là tặng cho có điều kiện hay trường hợp tặng cho vô hiệu thì về nguyên tắc cha mẹ sẽ không có căn cứ pháp lý để đòi lại mảnh đất đó.

Có thể thấy rằng không ai mong muốn gia đình bất hòa, cha mẹ, con cái tranh chấp tài sản dẫn đến kiện tụng pháp lý. Trước hết, tùy vào hoàn cảnh và tính chất vụ việc mà bạn nên lựa chọn giải pháp về tình cảm trước rồi mới đi đến việc lựa chọn giải pháp pháp lý phù hợp để vừa đảm bảo giữ gìn được mối quan hệ tốt đẹp với gia đình mà vừa có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình.

Cha mẹ nên làm gì để phòng ngừa rủi ro mất đất, bị con cháu ngược đãi?

Để phòng trường hợp con cái thay lòng, không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng, cha mẹ cần ghi rõ điều kiện vào trong hợp đồng tặng cho đất. Ngoài ra, cha mẹ có thể sử dụng quyền hưởng dụng. Cụ thể, Điều 257 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về quyền hưởng dụng như sau: “Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định”.

Khi cha mẹ sử dụng quyền hưởng dụng, cha mẹ có thể tặng cho con cái đất bằng việc lập hợp đồng tặng cho như bình thường. Nhưng, trong hợp đồng sẽ ghi rõ điều khoản cha mẹ được giữ lại quyền hưởng dụng nhà đất đó tới cuối đời. Khi đó, con cái dù là chủ sở hữu mảnh đất, cha mẹ vẫn có quyền sử dụng, định đoạt và chiếm hữu tài sản hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Trên đây là những tư vấn liên quan đến việc cha mẹ đòi lại nhà đất khi đã tặng cho con cái. Công ty Luật TNHH Sao Sáng hy vọng đã giải đáp phần nào thắc mắc của bạn về vấn đề này. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết vui lòng liên hệ tới Công ty chúng tôi để biết thêm thông tin.

Trân trọng!