I.  Quy định về thế chấp sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Vậy theo định nghĩa trên thì thế chấp sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao đất cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp này, bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho bên thế chấp

II.  Loại đất được thế chấp

Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

-      Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

-      Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

-      Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

-      Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

-      Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

III. Các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ

1.  Không đủ điều kiện thế chấp

Người sử dụng đất không được thế chấp sổ đỏ nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

-      Đất đang có tranh chấp;

-      Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-      Hết thời hạn sử dụng đất.

2.  Quản lý di sản là quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 617 Bộ luật dân sự 2015 cơ quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản thì người quản lý di sản có nghĩa vụ bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Do vậy, nếu di sản là quyền sử dụng đất đang được quản lý bởi người quản lý di sản thì người quản lý di sản đó không được thế chấp quyền sử dụng đất cho người khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

3.  Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Căn cứ vào Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm:

     1. Cầm cố tài sản.

     2. Thế chấp tài sản.

     3. Đặt cọc.

     4. Ký cược.

     5. Ký quỹ.

     6. Bảo lưu quyền sở hữu.

7. Bảo lãnh.

8. Tín chấp.

9. Cầm giữ tài sản.”

Tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau: “Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất….

4. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.”

Theo như các quy định trên thì quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai sẽ không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản.

4.  Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo quy định trên, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất thuộc đối tượng không được thế chấp quyền sử đất cho dù họ đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thế chấp sổ đỏ.

5.  Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng

Theo quy định tại khoản 4 Điều 156 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Đất cảng hàng không, sân bay dân dụng

“4. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

b) Được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; được bán, cho thuê tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.”

Theo đó, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay sẽ không được thế chấp sổ đỏ tại cảng hàng không, sân bay

IV.  Trong trường hợp được thế chấp theo quy định pháp luật thì trình tự thủ tục như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ thế chấp

Chủ thể có yêu cầu nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Hồ sơ gồm có những tài liệu như sau:

– Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp đất theo quy định pháp luật.

– Hợp đồng thế chấp và bản sao công chứng chứng thực hợp đồng trong trường hợp pháp luật quy định.

– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận)

– Giấy ủy quyền trong trường hợp người nộp hồ sơ được ủy quyền.

– Giấy tờ, tài liệu khác chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm (nếu có).

– Giấy tờ chứng minh về chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu…

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng kí đất đai thực hiện ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận và chứng nhận nội dung vào phiếu yêu cầu đăng ký.

Trong trường hợp có sai sót, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đính chính và trả kết quả cho người đăng ký trong thời hạn 01 ngày làm việc.

Trên đây là nội dung Công ty Luật TNHH Sao Sáng gửi đến quý bạn đọc quy định về các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ. Nếu có vấn đề còn thắc mắc cần được hỗ trợ giải đáp vui lòng liên hệ với chúng tôi qua Email: luatsaosang@gmail.com hoặc hotline: 0936.65.36.36 – 0972.17.27.57 để được tư vấn và hỗ trợ nhanh nhất.