1. Đất chưa có Sổ đỏ có được coi là di sản thừa kế không?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, di sản thừa kế bao gồm tài sản thuộc quyền sở hữu của người chết để lại.

Đồng thời, theo Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và được phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ vẫn có thể là di sản thừa kế, nếu:

• Người để lại di sản có quyền sử dụng đất hợp pháp;
• Có căn cứ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài;
• Không có tranh chấp tại thời điểm mở thừa kế;
• Đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Nói cách khác, không phải cứ chưa có Sổ đỏ thì không được chia thừa kế.

2. Điều kiện để được công nhận và chia thừa kế

Để chia thừa kế quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ, cần xem xét:

- Có giấy tờ về nguồn gốc đất

Ví dụ:

• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng viết tay;
• Giấy tờ kê khai đăng ký ruộng đất;
• Biên lai nộp thuế đất;
• Xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định.

Theo Nghị Định số 102/2024/NĐ-CP, nhiều trường hợp không có giấy tờ vẫn được xem xét cấp Sổ đỏ nếu sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai.

3. Trình tự thực hiện chia thừa kế đất chưa có Sổ đỏ

Thực tiễn thường xử lý theo 2 hướng:

Trường hợp 1: Các đồng thừa kế thống nhất

1. Làm thủ tục khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại Văn phòng công chứng;
2. Làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Thực hiện sang tên cho người được hưởng thừa kế.

*Lưu ý: Nhiều địa phương yêu cầu phải cấp Sổ đỏ trước, sau đó mới thực hiện thủ tục phân chia.

Trường hợp 2: Có tranh chấp

Nếu các bên không thỏa thuận được, một hoặc các đồng thừa kế có quyền:

• Khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền;
• Đồng thời yêu cầu Tòa án xác định quyền sử dụng đất là di sản.

Tòa án sẽ xem xét:

• Nguồn gốc đất;
• Quá trình quản lý, sử dụng;
• Công sức đóng góp của các bên;
• Thời hiệu khởi kiện.

4. Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế

Theo Bộ luật Dân sự 2015:

• Thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản;
• Tính từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết).

Sau thời hạn này, di sản sẽ thuộc về người đang quản lý, sử dụng hợp pháp.

5. Một số rủi ro thường gặp

- Đất nằm trong quy hoạch
- Đất lấn chiếm, vi phạm hành lang bảo vệ
- Đất do cha mẹ chỉ “mua bằng giấy tay” nhưng không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ
- Một người tự ý xây dựng, sử dụng lâu năm và cho rằng đã “mặc nhiên sở hữu”

Những yếu tố này có thể làm phát sinh tranh chấp phức tạp, kéo dài nhiều năm.

6. Khuyến nghị từ luật sư

Từ kinh nghiệm thực tiễn, tôi khuyến nghị:

• Nên làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ sớm khi đủ điều kiện;
• Lập di chúc hợp pháp để hạn chế tranh chấp;
• Khi phát sinh mâu thuẫn, nên thương lượng trước khi khởi kiện;
• Thu thập đầy đủ chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

Kết luận

Quyền sử dụng đất chưa có Sổ đỏ vẫn có thể được chia thừa kế, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, thủ tục thường phức tạp hơn so với đất đã có Giấy chứng nhận và tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng.

Trân trọng cảm ơn!