Chuyển nhượng đất không đăng ký biến động - Hậu quả pháp lý
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký biến động là tình trạng khá phổ biến trong thực tế, thường xuất phát từ việc mua bán bằng giấy tay, chậm sang tên hoặc cố ý né nghĩa vụ tài chính. Về pháp lý, việc không đăng ký khiến bên nhận chuyển nhượng chưa được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp, từ đó phát sinh nhiều rủi ro như không thể thực hiện các giao dịch tiếp theo, khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Đồng thời, bên chuyển nhượng vẫn có thể bị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý liên quan đến thửa đất do thông tin trên giấy chứng nhận chưa được cập nhật. Vì vậy, đăng ký biến động sau khi chuyển nhượng không chỉ là nghĩa vụ theo quy định mà còn là bước quan trọng để bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong giao dịch đất đai.
- Cơ sở pháp lý về đăng ký quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất, người được giao đất hoặc người quản lý đất có trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả đăng ký biến thể khi có thay đổi về quyền, nghĩa vụ, tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định về đăng ký biến động đất đai.
Việc đăng ký biến bao gồm các trường hợp chuyển nhượng, tặng quà, thừa kế, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất… Nếu không thực hiện thủ tục này, quyền sử dụng đất có thể không được ghi chính thức tại cơ quan đăng ký.
2. Hậu quả của việc chuyển nhượng mà không đăng ký biến
Khi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được ký kết nhưng không đăng ký biến động tại Cơ quan đăng ký đất đai thì sẽ phát sinh một hoặc nhiều hậu quả sau đây:
a) Không được cấp hoặc cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Do quyền biến động sử dụng đất không được ghi, người nhận quyền sử dụng đất sẽ không được cấp sổ mới hoặc chuyển tên trên hiện tại cửa sổ. Điều này dẫn đến trạng thái “sổ yên” trên tên người chuyển nhượng cũ, người nhận quyền không thể chứng minh quyền hợp pháp pháp đối với thửa đất. Hậu quả là người nhận quyền có nguy cơ mất lợi ích, khó phân tích thửa, thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng tiếp.
b) Giao dịch khó được bảo vệ trước tranh chấp hoặc đối thủ thứ ba
Khi biến chưa được đăng ký, quyền sử dụng đất vẫn đứng tên cũ. Nếu có người thứ ba xuất hiện, đưa ra yêu cầu quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước thu hồi đất, người nhận quyền sẽ rất khó khăn trong công việc bảo vệ quyền lợi. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng có thể được yêu cầu là vô hiệu hoặc vô hiệu một phần nếu chuyển nhượng hoặc đăng ký biến động không tặng thủ thủ tục theo luật.
c) Có thể bị xử lý hành vi chính hoặc nhà nước can thiệp
Theo Luật Đất đai 2024 (và Nghị định hướng dẫn), trường hợp biến động đất đai mà không đăng ký sau thời hạn luật có thể bị xử lý vi phạm hành chính. Mỗi địa phương có thể cấm các chế độ tài sản được định nghĩa, nhưng phần lớn sẽ phạt tiền hoặc buộc đăng ký lại. Việc không đăng ký biến động cũng làm mất quyền của người sử dụng đất trong công việc tham gia phân tích bình thường khi Nhà nước thu hồi đất vì họ không được cập nhật thông tin là người sử dụng hợp pháp.
3. Pháp lý khi phát hiện chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Đầu tiên, cần nhanh chóng khai thác sơ đăng ký thông động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng đất đai hoặc chi nhánh đăng ký đất đai nơi có thửa đất. Nếu quá trình đăng ký bị từ chối hoặc phát sinh tranh chấp, bạn có thể khởi kiện hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng là có hiệu lực hoặc yêu cầu được chuyển nhượng hợp đồng đăng ký để đảm bảo quyền lợi của bạn. Việc có luật sư tham gia sẽ giúp bạn phân tích các điều khoản hợp lý một cách chính xác, xác định cơ sở pháp lý để yêu cầu đăng ký biến hoặc xử lý chấp nhận tranh chấp.
Ngoài ra, nếu phát hiện chuyển nhượng cố gắng che giấu thông tin mục tiêu, nợ, hoặc chuyển nhượng tài sản khi chưa đủ điều kiện, bạn cần xem xét khởi kiện để bồi thường thiệt hại hoặc đề xuất giải quyết tranh chấp dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!
