I. Điều kiện pháp lý chung để được tách thửa đất

Trước hết, để được xem xét tách thửa, thửa đất phải đang được sử dụng hợp pháp và không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

“1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Đất trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo quy định trên, chỉ những thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, đang trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc phong tỏa mới đủ điều kiện để xem xét việc tách thửa.

Nói cách khác, nếu thửa đất chưa có sổ đỏ, đang tranh chấp hoặc đang bị kê biên thi hành án thì cơ quan đăng ký đất đai có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ tách thửa.

II. Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa được xác định như thế nào?

Một trong những nội dung được người dân quan tâm nhiều nhất khi thực hiện tách thửa là diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành.

Pháp luật không ấn định một mức diện tích thống nhất áp dụng trên toàn quốc mà giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể căn cứ vào điều kiện của từng địa phương. Căn cứ điểm a Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

“Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.”

Theo đó, để biết chính xác diện tích tối thiểu được phép tách, người sử dụng đất cần tra cứu quyết định của UBND tỉnh nơi có đất.

Ví dụ: Theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND thì diện tích tối thiểu để tách đất thổ cư tại Hà Nội như sau:

- Đối với khu vực cấp phường, thị trấn là 50m2.

- Đối với các xã vùng đồng bằng là 80m2.

- Đối với các xã vùng trung du là 100m2.

- Đối với các xã vùng miền núi là 150m2.

Trong trường hợp thửa đất dự kiến hình thành có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, việc tách thửa chỉ được chấp nhận nếu đồng thời thực hiện hợp thửa với thửa đất liền kề nhằm bảo đảm diện tích theo quy định.

III. Yêu cầu về lối đi và kết nối hạ tầng sau khi tách thửa

Ngoài điều kiện về diện tích, Luật Đất đai 2024 còn đặt ra yêu cầu đối với khả năng kết nối hạ tầng của thửa đất sau khi tách. Mỗi thửa đất mới phải có khả năng tiếp cận giao thông và đáp ứng nhu cầu sử dụng tối thiểu.

Căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:

“Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm lối đi đó.”

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng hình thành các thửa đất “kẹt”, không có lối đi ra đường công cộng, gây khó khăn cho sinh hoạt của người dân và công tác quản lý của Nhà nước.

IV. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa đất

Về nguyên tắc, thủ tục tách thửa được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ gồm đơn đề nghị tách thửa theo mẫu và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra điều kiện, đo đạc địa chính để xác định ranh giới, diện tích các thửa đất mới.

Trường hợp đủ điều kiện tách thửa, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau khi tách.

Như vậy, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý, diện tích tối thiểu, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Đất đai. Việc tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật và quyết định của địa phương nơi có đất là yếu tố quan trọng giúp người sử dụng đất hạn chế rủi ro khi thực hiện thủ tục.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn !