1. Thế nào là đất 50 năm?

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong các nhóm đất trên không có loại đất nào là đất 50 năm. Tuy nhiên trên thực tế, đất 50 năm là cách người dân thường để chỉ loại đất có thời hạn sử dụng 50 năm.

Theo Điều 126 và Điều 129 Luật Đất đai 2013 đã quy định về đất có thời hạn sử dụng 50 năm hoặc tối đa không quá 50 năm. Theo đó,

• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:

• Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
• Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng

Về thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm

• Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp

Về thời hạn sử dụng: Không quá 50 năm

• Tổ chức được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Tổ chức được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

Về thời hạn sử dụng sẽ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án

đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

Đối với những trường hợp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất 50 năm khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ xin gia hạn và được Nhà nước xem xét cho tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm hoặc không quá 50 năm.

2. Đất 50 năm có được chuyển nhượng, mua bán?

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, bạn được phép chuyển nhượng đất 50 năm nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
• Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013, cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

Căn cứ tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác.

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013, theo đó, đối với trường hợp thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm sẽ không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Như vậy, khi mảnh đất thỏa mãn các điều kiện quy định, thì sẽ có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.

Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, chỉ có đất ở mới được xây dựng nhà ở; nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác là vi phạm pháp luật (bị phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu). Vì vậy đất 50 năm không được xây dựng nhà ở vì không phải là đất ở; nếu muốn xây dựng nhà ở phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, người sử dụng đất 50 năm theo diện được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất thì cần lưu ý về việc trả tiền thuê đất.  Cụ thể như sau:

– Căn cứ tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sẽ được phép thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình;

– Căn cứ vào Khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013 thì đối với trường hợp thuê đất 50 năm trả tiền hàng năm sẽ không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

Như vậy, đất 50 năm có thể thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện đã nêu trên.

3. Thủ tục chuyển nhượng đất 50 năm

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bạn cần chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị các hồ sơ quy định tại bước 1, bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

• Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
• Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 – 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn