Theo nguyên tắc trên thì việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ rất khó xác định do không có cơ sở dữ liệu nào ghi nhận giá đất phổ biến trên thị trường được quy định là bao nhiêu để xem xét sự phù hợp. Giá đất cụ thể để làm căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, cụ thể là thấp hơn giá thị trường rất nhiều dẫn đến khó khăn khi áp giá bồi thường, người có đất bị thu hồi không đồng ý kết quả áp giá đất tình tiền bồi thường và xảy ra tình trạng khiếu nại phức tạp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi và làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

Giá đất cụ thể là do UBND cấp tỉnh quyết định, do vậy mỗi địa phương có giá đất cụ thể khác nhau xảy ra trường hợp hai mảnh đất cạnh nhau nhưng thuộc hai tỉnh khác nhau sẽ áp dụng giá đất khác nhau. Việc này khó khăn để đảm bảo được nguyên tắc trong xây dựng giá đất đó là “cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau” (điểm d, khoản 1, Điều 112 luật Đất đai 2013).

Sự tham gia của tổ chức tư vấn xác định giá đất phụ thuộc vào sự lựa chọn của cơ quan quản lý đất đai, cơ quan quản lý đất đai có quyền thuê hoặc không thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn cho cơ quan khi xác định giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, theo quy định này thì chứng thư định giá do tổ chức tư vấn xác định giá đất chỉ là căn cứ để UBND cấp tỉnh xem xét khi quyết định giá đất cụ thể. Như vậy, UBND cấp tỉnh có thể quyết định giá đất cụ thể theo kết quả tư vấn của tổ chức tư vấn xác định giá hoặc quyết định giá đất cụ thể khác với kết quả tư vấn. Bất cập trong vấn đề này là nếu cơ quản quản lý đất đai không thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất thì việc xác định giá đất cụ thể có được chuyên nghiệp, chính xác, phù hợp với nguyên tắc định giá đất hay không.

Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình và không có sự thỏa thuận; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”, người có đất bị thu hồi không biết được căn cứ tính giá đất cụ thể trong bồi thường của cơ quan có thẩm quyền. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

Mặc dù các quy định của pháp luật đất đai đã cố gắng tạo điều kiện cho giá đất bồi thường phù hợp với giá thị trường nhưng chắc chắn giá đất này sẽ bị chi phối bởi ý chí chủ quan của Nhà nước do người quyết định cuối cùng là UBND cấp tỉnh nơi có đất. Ý chí chủ quan này lại chịu sự chi phối bởi địa vị, quyền lực nhà nước trong quan hệ đất đai. Xu hướng phổ biến là cơ quan nhà nước sẽ quyết định mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường thực sự. Hậu quả là lợi ích của người bị thu hồi đất khó mà được đảm bảo theo giá thị trường. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều công trình hạ tầng của Nhà nước và các dự án đầu tư khác không thể thực hiện đúng tiến độ do người có đất bị thu hồi không thể chấp nhận được mức giá đất bồi thường mà cơ quan Nhà nước đưa ra.

Giá đất để được bồi thường được xác định tại thời điểm có quyết định thu hồi mà không tính đến giá trị sinh lợi lâu dài của đất. Thực tế hiện nay, nhiều trường hợp giá đất được bồi thường có giá trị không bằng đất bị thu hồi. Điều này thể hiện ở các khía cạnh như khả năng sinh lợi, giá trị thương mại, điều kiện sản xuất, kinh doanh, chất lượng cuộc sống gắn liền với không gian văn hóa, giáo dục, tâm linh, tín ngưỡng, tôn giáo ...

Mặt khác, việc xác định giá trị bồi thường hiện chỉ căn cứ trên hiện trạng sử dụng đất của người dân, chưa xét đến sự tăng lên của giá trị đất đai sau khi Nhà nước thu hồi đất của người dân và giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án. Điển hình là trường hợp khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản giá trị bồi thường về đất mà hộ gia đình nhận được xác định theo giá trị đất nông nghiệp. Trong khi đó, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư lại tính theo giá trị đất phi nông nghiệp. Thực tế này đã gây ra không ít khiếu kiện từ người dân bị thu hồi đất vì giá trị đất nông nghiệp được xác định thấp hơn rất nhiều so với giá trị đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở.

Còn tồn tại cơ chế “thỏa thuận ngầm” giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công với người bị thu hồi đất. Trong một dự án thu hồi đất, người bị thu hồi đất đồng ý thì sớm bàn giao mặt bằng, người không đồng ý sẽ không bàn giao mặt bằng, làm phát sinh khiếu nại kéo dài. Chủ đầu tư, nhà thầu thi công luôn mong muốn đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh việc khiếu nại, khởi kiện, cưỡng chế kéo dài, tốn kém. Vì thế, chủ đầu tư, nhà thầu tìm cách thỏa thuận với người có đất bị thu hồi bằng việc chi thêm tiền bồi thường không chính thức, không văn bản cho những trường hợp này. Điều này dẫn đến tình trạng bất công và tạo tiền lệ xấu là kéo dài quá trình bàn giao mặt bằng để mong được thêm tiền bồi thường cho dù giá bồi thường đã thỏa đáng.

Phân theo nguồn kinh phí đền bù thì có hai loại dự án thu hồi đất, loại dự án có nguồn kinh phí đền bù lấy từ ngân sách nhà nước và loại dự án có nguồn kinh phí ngoài ngân sách nhà nước. Loại có kinh phí đền bù ngoài ngân sách nhà nước gồm “vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Nhà nước Việt Nam có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó” (Khoản 2 Điều 87) và từ nguồn kinh phí của các doanh nghiệp. Loại dự án kinh phí đền bù ngoài ngân sách nhà nước (tức là kinh phí đền bù từ vốn vay nước ngoài, từ doanh nghiệp) thường được đền bù sát giá đất thị trường, người có đất bị thu hồi tương đối thỏa mãn với giá đất được bồi thường. Loại dự án đền bù từ kinh phí là ngân sách nhà nước thường rất thấp (không sát giá thị trường) nên không thỏa mãn được người có đất bị thu hồi. Tình hình này gây ra mâu thuẫn giữa các loại dự án trong việc việc đền bù, người bị thu hồi đất dễ dàng thỏa thuận với chủ dự án là doanh nghiệp và dự án nước ngoài hơn là dự án đươc đền bù từ ngân sách nhà nước. Điều này làm chậm tiến độ triển khai một số dự án, có sự so sánh giữa những người có đất bị thu hồi, người có đất bị thu hồi không chấp nhận giá đất bồi thường từ ngân sách nhà nước do giá đất thấp và không chịu bàn giao đất để giải phóng mặt bằng.

Liên quan đến vấn đề trên, khách hàng cần giải đáp hãy liên hệ hotline Công ty Luật TNHH Sao Sáng – 09366653636 để được hỗ trợ.
Trân trọng!