Hợp đồng góp vốn là gì?

Hợp đồng góp vốn là hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn… Khi dự án hoàn thiện, người góp vốn (người mua) sẽ được chủ đầu tư giao lại nền đất với đầy đủ hồ sơ pháp lý. Các điều khoản trong hợp đồng góp vốn thường do chủ đầu tư và người góp vốn tự thỏa thuận với nhau, tính đến thời điểm hiện tại hợp đồng góp vốn chưa có một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh. Vì thế, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia góp vốn cũng chưa được chặt chẽ.

Pháp luật quy định về hợp đồng mua bán đất nền

Mua bán đất nền là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền phải đạt đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ – CP sửa đổi một số điều nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai :

• Chủ đầu tư phải dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;
• Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Như vậy, chủ đầu tư dự án kinh doanh phải có đủ các điều kiện trên mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Hợp đồng giao kết giữa các bên có giá trị pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bản chất của hợp đồng góp vốn khi mua bán đất nền

Hợp đồng góp vốn để mua bán đất nền được sử dụng khi các chủ đầu tư cần huy động nguồn vốn thực hiện dự án. Thông qua ký kết hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư,… người mua sẽ giao cho chủ đầu tư một số tiền. Kèm theo đó là điều khoản họ sẽ được nhận đất nền trong dự án với đầy đủ hồ sơ pháp lý khi dự án hoàn thiện.

Thực tế, như đã trình bày về điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì chủ đầu tư không được phép bán bất động sản khi mới chỉ có trên dự án. Bản chất của hình thức góp vốn này là một loại hợp đồng mua bán đất dưới dạng một loại hợp đồng khác. Đến nay chưa có một khung pháp lý cụ thể và hoàn chỉnh nào cho loại hợp đồng này. Do đó, việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ giữa chủ dự án và người góp vốn chưa được chặt chẽ.

Nhìn chung, việc mua bán đất nền dưới hình thức góp vốn không trái pháp luật, không phải là hình thức lừa đảo. Tuy nhiên, do chưa có quy định pháp lý cụ thể chi tiết về loại hợp đồng này, nên người mua dễ bị rủi ro thậm chí bị rơi vào chiêu trò của các đối tượng dùng các dự án ảo để lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Rủi ro khi mua đất nền dưới hình thức góp vốn

• Tính pháp lý chưa hoàn thiện: Quy định về kinh doanh bất động sản dưới hình thức này chưa được hoàn thiện về pháp lý. Do đó, quyền và nghĩa vụ giữa hai bên rất dễ xảy ra tranh chấp do không được ràng buộc chặt chẽ. Khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn nếu nhà đầu tư không có uy tín.
• Khả năng mất trắng: Các loại đất nền còn nằm trong dự án nên chưa được cấp sổ đỏ. Người mua thanh toán từng đợt dưới hình thức góp vốn và chỉ nhận được các phiếu thu mà không phải là hóa đơn của chủ dự án. Người mua dễ mất trắng toàn bộ số tiền hoặc không thể nhận được tài sản trong thời hạn.
• Rủi ro khi xảy ra hợp đồng vô hiệu: Hợp đồng bị vô hiệu nếu có các nội dung và mục đích không tuân thủ quy định của pháp luật.

Những lưu ý để tránh gặp rủi ro

Hợp đồng góp vốn thực chất không xấu nhưng vì có nhiều doanh nghiệp lợi dụng trục lợi nên ngày càng “biến tướng”. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp uy tín, chủ đầu tư có năng lực thực sự thì hợp đồng góp vốn vẫn được xem là giải pháp đầu tư hấp dẫn. Nhà đầu tư chỉ nên ký hợp đồng góp vốn khi đã xác minh kỹ thông tin về chủ đầu tư lẫn dự án hoặc có thể thực hiện theo ba khuyến cáo sau đây:

Thứ nhất: trước khi đặt ký hợp đồng, nhà đầu tư nên yêu cầu chủ dự án trình bày hồ sơ của sản phẩm và thủ tục pháp lý. Quan trọng nhất là chủ đầu tư phải lường trước được tất cả các tình huống xấu nhất có thể xảy ra với dự án và đưa ra giải pháp. Điều này nhằm mục đích vạch rõ lộ trình khách hàng sẽ trải qua trong suốt thời gian góp vốn, từ đó có sự cân nhắc và tỉnh táo trước lời chào mời hấp dẫn.

Thứ hai: nhà đầu tư không nên đặt kỳ vọng quá nhiều khi ký hợp đồng góp vốn. Hãy lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Ông bà ta có câu: “tiền nào của đấy”, hàng rẻ thường có vấn đề gì đó bất lợi. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.

Thứ ba: người góp vốn cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn. Thông thường không ai mong dự án mình đầu tư bị thất bại, đình trệ vì điều đó đồng nghĩa với thua lỗ. Tuy nhiên, chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại lại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn này.

Công ty Luật TNHH Sao Sáng với đội ngũ luật sư, chuyên viên hỗ trợ pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp những thắc mắc các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực Đất đai nói chung cũng như việc mua bán đất nền dưới hình thức Hợp đồng góp vốn nói riêng của Quý khách hàng, để tư vấn cho Quý khách hàng có những phương hướng tối ưu và hiệu quả. Trân trọng!