1. Giá đất Nhà nước chưa sát với giá thị trường 

Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là giá đất do Nhà nước ban hành tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Trong thực tế, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực đô thị, khu vực có quy hoạch hoặc nơi phát triển hạ tầng thường tăng rất nhanh. Tuy nhiên, bảng giá đất của Nhà nước thường không phản ánh kịp thời biến động này. Điều đó dẫn đến khoảng cách lớn giữa giá đất trong bảng giá đất và giá mua bán thực tế. Sự chênh lệch này ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều vấn đề pháp lý như bồi thường khi thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính hoặc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư. 

2. Khiếu nại, tranh chấp về bồi thường đất đai ngày càng gia tăng 

Do giá đất bồi thường thường thấp hơn giá thị trường nên nhiều người dân không đồng thuận với phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong nhiều vụ việc, người bị thu hồi đất cho rằng mức giá bồi thường chưa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của họ, đặc biệt đối với đất ở tại các khu vực có giá trị thương mại cao. Điều này dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án và gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. 

Thực tế cho thấy phần lớn tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay đều liên quan đến vấn đề giá đất và bồi thường khi thu hồi đất. 

3. Tình trạng kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế 

Một khó khăn lớn trong việc xác định giá đất hiện nay là nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kê khai đúng giá trị thực tế. 

Trong hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ kê khai thuế, các bên thường ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá mua bán thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước. Điều này khiến dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường thiếu chính xác. Khi cơ quan nhà nước sử dụng các thông tin này làm căn cứ xác định giá đất thì rất khó bảo đảm mức giá phản ánh đúng giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường. 

4. Giá đất bị tác động bởi hiện tượng đầu cơ và “sốt đất” 

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng đầu cơ và tạo “sốt đất” cục bộ. 

Nhiều khu vực chỉ vì thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng chưa được triển khai đã xuất hiện tình trạng giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn. Không ít trường hợp giá đất bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế sử dụng. Những biến động bất thường này gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định đâu là mức giá phổ biến của thị trường trong điều kiện bình thường theo yêu cầu của pháp luật đất đai. 

Kết luận 

Mặc dù pháp luật đất đai hiện nay đã có nhiều đổi mới, đặc biệt sau khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, nhưng thực tiễn xác định giá đất vẫn còn nhiều bất cập. Chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường, tình trạng kê khai giá không đúng thực tế, hiện tượng đầu cơ đất đai và thiếu minh bạch trong thông tin giao dịch đang là những vấn đề nổi bật cần tiếp tục được hoàn thiện. Việc xây dựng cơ chế xác định giá đất công khai, minh bạch và sát thực tế sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!