1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế”. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.

Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Những điều cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

* Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Điều kiện pháp lý để mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai được xác định rõ trong Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 như sau:

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc các văn bản pháp lý khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ dự án: Đây là các tài liệu liên quan đến dự án như bản vẽ, kế hoạch, bản thuyết minh dự án, và các văn bản pháp lý khác liên quan.

- Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Bản vẽ thi công cần được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để đảm bảo tính hợp lệ và an toàn của dự án.

- Giấy phép xây dựng: Đây là giấy phép cần thiết để bắt đầu thi công xây dựng dự án.

- Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án: Để đảm bảo hạ tầng kỹ thuật của dự án đã hoàn thiện và đáp ứng tiêu chuẩn.

- Biên bản nghiệm thu phần móng của tòa nhà (trong trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp): Đối với các dự án nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp, cần có biên bản nghiệm thu phần móng và bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho tiến độ dự án.

* Chọn chủ đầu tư uy tín

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần chú trọng trong việc chọn chủ đầu tư dự án qua các yếu tố sau:

- Uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư: Khách hàng nên tìm hiểu về uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư thông qua các dự án bất động sản mà họ đã triển khai trước đó. Việc này giúp đảm bảo chất lượng và tiến độ của dự án trong tương lai.

-  Năng lực tài chính của chủ đầu tư: Chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh mẽ để đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ và không gặp phải các vấn đề về tài chính.

- Đối tác thực hiện dự án: Các đối tác của chủ đầu tư như đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát và nhà thầu thi công cũng cần được xem xét. Chất lượng của dự án cũng phụ thuộc vào năng lực và kinh nghiệm của các đối tác này.

* Nắm rõ chính sách cho vay mua nhà từ ngân hàng

- Chính sách cho vay mua nhà từ ngân hàng: Khách hàng cần nắm rõ các chính sách cho vay mua nhà từ các ngân hàng liên kết với dự án. Việc này giúp đảm bảo khả năng tài chính của mình và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng vay.

- Xác định khoản vay hợp lý và hiểu rõ điều khoản vay: Khách hàng cần xác định khoản vay phù hợp với khả năng tài chính của mình và đọc kỹ hợp đồng vay để hiểu rõ về các điều khoản, lãi suất, cam kết và ràng buộc.

* Xem xét tiến độ thực hiện dự án: Khách hàng cần xem xét tính khả thi và thời gian hoàn thành của các tiện ích và hạng mục khác đi kèm với dự án. Việc này giúp đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ và chất lượng.

* Xem kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán: Khách hàng cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán để hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình cũng như của chủ đầu tư. Đặc biệt cần lưu ý đến các điều khoản về thanh toán và quy định về thời gian bàn giao căn hộ.

* Theo dõi tiến độ xây dựng: Khách hàng cần thường xuyên cập nhật thông tin về tiến độ xây dựng của dự án để đảm bảo rằng công trình sẽ được hoàn thành đúng thời hạn và chất lượng.

* Kiểm tra tiến độ thanh toán: Tiến độ thanh toán cần phải phản ánh đúng tiến độ thi công của dự án. Việc này giúp tránh tình trạng thanh toán quá nhanh mà dự án lại chậm tiến độ.

3. Tiến độ thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Quy định về việc thanh toán khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. được cụ thể hóa tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

- Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp ý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!