I. NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014:

"19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng."

Và Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

"4. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng."

Như vậy có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chính là giao kết hợp đồng mua bán nhà khi mà nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Việc thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhiều người lựa chọn vì so với mặt bằng chung giá mua của nhà ở hình thành trong tương lai thường có giá rẻ hơn. Sau khi nhà ở được hoàn thiện và bàn giao lại cho người mua giá trị của ngôi nhà, căn hộ cũng tăng lên đáng kể so với thời điểm mua.

II. CÁC RỦI RO THƯỜNG GẶP KHI MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

 2.1. Rủi ro khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các thông tin không minh bạch

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, việc mua bán tài sản này tồn tại khá nhiều rủi ro do đó pháp luật quy định khá nhiều điều kiện đối với chủ đầu tư khi thực hiện rao bán loại hình này.

Theo quy định tại Điều 55 và Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Chủ đầu tư cần đáp ứng được các điều kiện sau mới có thể thực hiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinhh doanh:

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.”

Trong thực tế nhiều người khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã gặp phải trường hợp các nhà đầu tư không đủ các điều kiện trên nhưng vẫn thực hiện mua bán, cụ thể:

• Chưa có giấy phép đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chưa Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, chưa xây dựng xong phần móng đối với nhà chung cư, chưa có văn bản chấp thuận của cơ qua nhà nước cấp tỉnh về việc cho phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nhưng vẫn rao bán nhà bằng cách quảng cáo cung cấp thông tin mập mờ cho khách hàng, tạo niềm tin rằng giá trị bất động sản đó sẽ tăng cao, tạo cơn sốt ảo. Thực chất đây là những dự án ma, dùng các biện pháp quảng cáo truyền thông để hấp dẫn người mua. Khi người mua thực hiện các giao dịch với các nhà đầu tư trên dễ dẫn đến tình trạng “tiền mất tật mang”.
• Chưa được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh nhưng cung cấp cho khách hàng văn bản chấp nhận bảo lãnh của ngân hàng: Để thực hiện việc bảo lãnh tại ngân hàng chủ đầu tư sẽ có văn bản yêu cầu ngân hàng xem xét thực hiện bảo lãnh tài chính với khách hàng. Sau khi xem xét dự án, khi thấy dự án đủ điều kiện để ngân hàng đứng ra bảo lãnh ngân hàng sẽ có văn bản trả lời chấp thuận với chủ đầu tư. Tuy nhiên văn bản này không có giá trị pháp lý về mặt bảo lãnh nghĩa vụ tài chính như chứng thư bảo lãnh. Văn bản trên chỉ là thông báo của ngân hàng về việc sẽ chấp thuận bảo lãnh với chủ đầu tư. Thế nhưng chủ đầu tư lại cung cấp văn bản này cho khách hàng làm cho khách hàng lầm tưởng rằng dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với mình.

 

2.2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh:

Trong quá trình thực hiện dự án vì thiếu kinh phí thực hiện dự án, nhiều nhà đầu tư thực hiện việc huy động vốn từ người mua nhà bằng cách ký với họ hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác với người mua. Sau đó thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng ưu tiên mua nhà, căn hộ thay cho việc trả tiền, phân chia lợi nhuận.

Tuy nhiên theo quy định tại Khoản a Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.

Như vậy khi thực hiện ký kết các hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh người mua phải gánh chịu rủi ro rất lớn. Đặc biệt là khi dự án không thể triển khai, những khách hàng này gặp rất nhiều khó khăn khi đòi hỏi quyền lợi của mình.

2.3. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng tiến độ, không đúng chất lượng như cam kết:

Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, căn hộ khi công trình đã hoàn thiện, được nghiệm thu và đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng an toàn. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

3. Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Tuy nhiên trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn không thể bàn giao nhà đúng theo cam kết do vướng mắc về nguồn vốn, kinh phí để đảm bảo đúng tiến độ đã cam kết. Không những thế chủ đầu tư còn không muốn bồi thường, kéo dài thời gian. Điều này ảnh hưởng lớn tới quyền lợi của người mua.

2.4. Rủi ro khi ký kết hợp đồng và thực hiện thanh toán:

Trên thực tế khi thực hiện mua nhà ở hình thành trong tương lai người mua sẽ được chủ đầu tư soạn thảo sẵn hợp đồng, người mua chỉ việc ký vào hợp đồng đã soạn sẵn đó. Vì chủ quan, hoặc quá tin tưởng vào nhà đầu tư nhiều người không đọc, không nghiên cứu các điều khoản có trong hợp đồng. Đến khi xảy ra tranh chấp các điều khoản này sẽ là những điểm bất lợi cho người mua.

          Về phần thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo quy định tại Điều 75 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 người mua sẽ thực hiện thanh toán như sau:

“Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

Mặc dù có quy định trên nhưng nhiều người vẫn thực hiện thanh toán toàn bộ số tiền theo yêu cầu của chủ đầu tư. Điều này làm tăng rủi ro cho người mua khi chủ đầu tư không sử dụng đúng số tiền theo đúng cam kết.

III. MỘT SỐ BIỆN PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO:

Thứ nhất, tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là loại giao dịch tồn tại nhiều rủi ro, dễ sảy ra tranh chấp. Trước khi thực hiện các giao dịch trên người mua nên tìm hiểu, nắm rõ quy định của pháp luật về hoạt động này. Từ đó tự trang bị cho mình kiến thức pháp luật để tự hạn chế được các rủi ro ngay từ khi thực hiện giao kết mua bán.

Thứ hai, kiểm tra kỹ thông tin dự án: Như đã đề cập ở trên, chủ đầu tư muốn bán căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện theo luật định. Trước khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp được các tài liệu, thông tin chứng minh đủ các điều kiện trên. Đặc biệt là các giấy phép liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, giấy phép xây dựng, chứng thư bảo lãnh của ngân hàng…

Thứ ba, kiểm tra đọc kỹ các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng: Các bên có thể thỏa thuận được với nhau các điều khoản trong hợp đồng. Khi thực hiện giao kết người mua cần đọc kỹ các điều khoản, thỏa thuận thêm hoặc bổ sung phụ lục hợp đồng. Điều này làm góp phần làm giảm đi những điểm bất lợi cho người mua sau này trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

Thứ tư, theo dõi tiến độ xây dựng, tình trạng sử dụng tiền ứng trước, kiểm tra thực tế tại công trình: Theo điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bên mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Ngược lại bên mua có nghĩa vụ cung cấp các thông tin trên. Điều này đảm bảo rằng Chủ đầu tư sẽ thực hiện đúng cam kết đồng thời tránh được tình trạng bàn giao nhà, căn hộ sai cam kết, chậm tiến độ.

          Trên đây là toàn bộ phân tích của Công ty Luật TNHH Sao Sáng gửi đến quý bạn đọc về các rủi ro thường gặp với người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hy vọng rằng với những chia sẻ trên Công ty Luật TNHH Sao Sáng sẽ góp phần giúp quý bạn đọc hạn chế được một phần rủi ro khi thực hiện giao dịch này.

Công ty Luật TNHH Sao Sáng với đội ngũ luật sư, chuyên viên hỗ trợ pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp những thắc mắc các câu hỏi, cung cấp thông tin hữu ích liên quan đến tất cả lĩnh vực để tư vấn cho Quý khách hàng những phương án tối ưu và hiệu quả.

Trân trọng cảm ơn!