1. Nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích

Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng theo mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cụ thể, Khoản 1 và 4 Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định:

“1. Đúng mục đích sử dụng đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”

Theo đó, đất nông nghiệp chỉ được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không bao gồm mục đích xây dựng nhà ở. Việc xây dựng nhà ở là mục đích phi nông nghiệp và trái với mục đích sử dụng được pháp luật quy định. Vì vậy, nếu chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp thì được xác định là hành vi sử dụng đất sai mục đích.

2. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp hay không?

Người sử dụng đất không được phép xây nhà ở trực tiếp trên đất nông nghiệp nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Để được xây dựng hợp pháp, bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Điểm b Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
…
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được phê duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích;

- Tình trạng pháp lý của thửa đất.

Chỉ sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở, người dân mới có thể tiến hành xây dựng nhà ở hợp pháp.

3. Hậu quả pháp lý khi tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp

Trường hợp người dân tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, tùy tính chất và mức độ vi phạm có thể bị xử lý theo quy định pháp luật.

Khoản 1 Điều 239 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, người vi phạm có thể phải chịu:

- Xử phạt vi phạm hành chính bằng tiền;

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

- Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép.

Trong nhiều trường hợp, dù công trình đã xây dựng kiên cố và sử dụng trong thời gian dài, nếu không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thì vẫn có thể bị cưỡng chế tháo dỡ.

4. Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Người sử dụng đất muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cần đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

- Thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương;

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định (tiền sử dụng đất, lệ phí).

Trường hợp thửa đất không nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không chấp thuận việc chuyển mục đích.

5. Quy trình hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở

Để bảo đảm xây dựng nhà ở đúng quy định pháp luật, người sử dụng đất nên thực hiện theo trình tự sau:

5.1. Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất

Liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện nơi có đất để kiểm tra thửa đất có nằm trong quy hoạch đất ở hay không.

5.2. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi được chấp thuận, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí liên quan theo thông báo của cơ quan thuế.

5.4. Xin giấy phép xây dựng

Sau khi đã được cập nhật mục đích sử dụng đất sang đất ở, người dân tiếp tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền trước khi khởi công xây dựng nhà.

 

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn !