– Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017;
• Luật Đất Đai năm 2013;
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

– Đất nông nghiệp là gì? Mục đích sử dụng của đất nông nghiệp?

Đất nông nghiệp là đất được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản…

Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

• Đất trồng các cây lâu năm như cao su, lim, cây ăn quả lâu năm,…
• Đất trồng cây hàng năm như trồng lúa, ngô, khoai,…
• Đất rừng bao gồm 3 loại: (i) Đất rừng sản xuất: trồng các loại cây phục vụ sản xuất kinh doanh như là rừng bạch đàn, rừng keo, đất trồng cây lâm nghiệp có giá trị thu hoạch khác; (ii) Đất rừng phòng hộ: rừng phòng hộ thường được thấy ở những nơi như là ở đầu nguồn các sông, suối, ở ven biển hoặc ở những vùng có nguy cơ sạt lở cao để bảo vệ con người khỏi những thiên tai như lũ lụt, sạt lở,…(iii)Đất rừng đặc dụng: rừng đặc dụng là loại rừng có mang những nét đặc trưng riêng và mang tính chất bảo tồn tài nguyên, hay bảo tồn di tích của quốc gia như là rừng ngập mặn, hay rừng trong các khu bảo tồn quốc gia, được quy hoạch để bảo tồn các nguồn tài nguyên đất, nước, động, thực vật, khoáng sản, phục vụ mục đích nghiên cứu khoa học.
• Đất làm muối ở ven những vùng biển có độ mặn cao để sản xuất, thu hoạch muối.
• Đất nuôi trồng thủy sản: được sử dụng để phục vụ mục đích nuôi trồng thủy sản, có thể kể đến như là các trang trại nuôi trồng thủy sản như là nuôi trồng tôm, cá, hải sản nước mặn, nước ngọt đang ngày càng phát triển hiện nay.
• Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

– Xây nhà trên đất nông nghiệp cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Đất nông nghiệp được sử dụng với mục đích để sản xuất nông nghiệp, mọi hoạt động sử dụng trái với mục đích sử dụng trên là không được phép. 

Theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

“1- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: (a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; (b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; (c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; (d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; (đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; (e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; (g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp hay nói cách khác – chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất được chuyển đổi mục đích sử dụng là đất có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất; phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất thực tế; không nằm trong các quy hoạch không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở địa phương; được cơ quan có thẩm quyền cho phép thực hiện chuyển đổi. Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nộp tại phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên môi trường cấp quận, huyện nơi có đất.

– Quy định xử phạt đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích

Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đối với trường hợp chưa chuyển chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục hậu quả. Cụ thể như sau:

“3. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta; b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta; c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; g) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; h) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên. 4. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định tại khoản 3 Điều này”

Như vậy, theo quy định của pháp luật trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp không xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (tức chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép) thì tùy vào diện tích chuyển đổi sẽ bị xử phạt theo quy định tại điểm Khoản 3, Khoản 4 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Ngoài ra, có thể bị buộc phải khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm (tháo, dỡ, đập, phá…) nhà cửa.

– Người xây nhà trên đất nông nghiệp có thể bị xử phạt về việc xây dựng nhà ở mà không xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định, trừ trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014.

– Xây nhà trên đất nông nghiệp có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Điều 343 Bộ luật Hình sự năm 2015 quy định về tội vi phạm các quy định về quản lý nhà ở như sau: “1- Người nào chiếm dụng chỗ ở, xây dựng nhà trái phép, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.Nhà ở, công trình xây dựng trái phép có thể bị dỡ bỏ, trưng mua hoặc tịch thu.2- Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng”.