1. Giao dịch “nhờ đứng tên” nhà đất là gì?

Giao dịch nhờ đứng tên nhà đất là việc người bỏ tiền mua nhà, đất nhưng không trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận, mà để người khác (thường là người thân, bạn bè hoặc người quen) đứng tên thay. Hai bên có thể chỉ thỏa thuận miệng hoặc lập giấy tay, thậm chí không có bất kỳ văn bản nào ghi nhận thỏa thuận thực tế.

Về bản chất, đây là giao dịch tiềm ẩn yếu tố giả tạo, bởi người đứng tên trên giấy tờ không phải là chủ sở hữu thực sự của tài sản.

2. Rủi ro pháp lý về dân sự khi nhờ đứng tên nhà đất

Trước khi xem xét trách nhiệm hình sự, cần thấy rằng giao dịch nhờ đứng tên còn có thể dẫn đến:

- Giao dịch vô hiệu: Theo Điều 142 và Điều 143 của Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch do người không có quyền đại diện hoặc vượt quá phạm vi đại diện có thể không có hiệu lực pháp lý

- Trách nhiệm bồi thường: Người đứng tên và người thực tế bỏ tiền có thể phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại

3. Khi nào giao dịch nhờ đứng tên nhà đất có nguy cơ bị xử lý hình sự?

Không phải mọi trường hợp nhờ đứng tên nhà đất đều bị xử lý hình sự. Tuy nhiên, trách nhiệm hình sự có thể đặt ranếu giao dịch này gắn với mục đích hoặc hậu quả vi phạm pháp luật hình sự.

3.1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo Điều 174 của Bộ luật Hình sự năm 2015, người đứng tên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu sử dụng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản từ 2 triệu đồng trở lên. Cụ thể:

- Khung phạt cơ bản: Cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm

- Khung phạt nặng: Phạt tù từ 2-7 năm nếu có tổ chức, dùng thủ đoạn xảo quyệt, hoặc chiếm đoạt tài sản 50-200 triệu đồng

- Khung phạt đặc biệt nặng: Phạt tù 12-20 năm hoặc tù chung thân nếu chiếm đoạt tài sản từ 500 triệu đồng trở lên

3.2. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

Điều 175 của Bộ luật Hình sự năm 2015 quy định trách nhiệm hình sự đối với người nhận tài sản dưới hình thức hợp đồng rồi chiếm đoạt:

- Điều kiện cấu thành: Chiếm đoạt tài sản từ 4 triệu đồng trở lên thông qua việc cố tình không trả lại tài sản khi có điều kiện 

- Khung phạt: Từ cải tạo không giam giữ đến tù chung thân tuỳ theo giá trị tài sản và tình tiết

3.3. Tội rửa tiền

Giao dịch nhờ đứng tên có thể cấu thành tội rửa tiền theo Điều 324 của Bộ luật Hình sự năm 2015 nếu:

- Che giấu nguồn gốc bất hợp pháp của tiền, tài sản

- Sử dụng tài sản do phạm tội mà có vào hoạt động kinh doanh

- Khung phạt: Phạt tù từ 1-15 năm tuỳ theo giá trị tài sản và tình tiết

3.4. Tội chứa chấp hoặc tiêu thụ tài sản do phạm tội

Theo Điều 323 của Bộ luật Hình sự năm 2015, người đứng tên có thể bị truy cứu nếu biết rõ tài sản do phạm tội mà có:

- Khung phạt: Phạt tù từ 6 tháng đến 15 năm tuỳ theo giá trị tài sản

4. Trách nhiệm pháp lý của các bên liên quan

Trong giao dịch nhờ đứng tên nhà đất, không chỉ người đứng tên mà người nhờ đứng tên cũng có thể đối mặt với rủi ro pháp lý, cụ thể:

- Người đứng tên: có thể chịu trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự nếu có hành vi chiếm đoạt, gian dối hoặc vi phạm pháp luật;

- Người nhờ đứng tên: có thể bị xem xét trách nhiệm nếu việc nhờ đứng tên nhằm mục đích trái pháp luật hoặc đồng phạm với người đứng tên;

- Bên thứ ba ngay tình: trong nhiều trường hợp vẫn được pháp luật bảo vệ, khiến người bỏ tiền mua nhà đất càng gặp bất lợi.

5. Khuyến nghị 

Để hạn chế rủi ro pháp lý khi giao dịch nhà đất, [Tên Công ty Luật] khuyến nghị:

- Không nên thực hiện giao dịch nhờ đứng tên nhà đất nếu không thực sự cần thiết;

- Trường hợp bắt buộc, cần lập thỏa thuận bằng văn bản chặt chẽ, có công chứng/chứng thực;

- Lưu giữ đầy đủ chứng cứ về nguồn tiền, quá trình thanh toán;

- Tham vấn ý kiến luật sư trước khi thực hiện các giao dịch bất động sản có yếu tố rủi ro;

- Chủ động xử lý sớm khi phát sinh dấu hiệu tranh chấp.

6. Kết luận

Giao dịch “nhờ đứng tên” nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt là nguy cơ phát sinh trách nhiệm hình sự nếu các bên có hành vi gian dối hoặc mục đích trái pháp luật. Việc cẩn trọng, minh bạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

 

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉemail: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!