Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (đã được điều chỉnh, bổ sung một số nội dung thẩm quyền tại điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện chung để người sử dụng đất được chuyển nhượng

Người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi bảo đảm đầy đủ các yêu cầu dưới đây:

- Có một trong các loại Giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận như: nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp trong quá trình dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư, và các trường hợp đặc biệt được quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

- Thửa đất không phát sinh tranh chấp; hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết xong bằng quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Tòa án hoặc Trọng tài;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

- Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chuyển nhượng đất trong dự án bất động sản

Đối với trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, ngoài việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu tại mục 1, còn phải tuân thủ các yêu cầu bổ sung theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023.

Các điều kiện bổ sung theo từng trường hợp cụ thể

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất ngoài các điều kiện chung còn phải đáp ứng thêm các yêu cầu tương ứng với từng trường hợp sau:

- Trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê hằng năm của Nhà nước thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;

- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp (do Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…) chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp với cá nhân khác trong phạm vi cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh; việc chuyển đổi này không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ;

- Trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất được phép chậm nộp hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính đó trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải xây dựng phương án sử dụng đất nông nghiệp và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chấp thuận. Phương án sử dụng đất cần thể hiện các nội dung chủ yếu sau:

- Vị trí, diện tích và mục đích sử dụng đất;

- Kế hoạch tổ chức sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp;

- Nguồn vốn đầu tư thực hiện;

- Thời hạn sử dụng đất;

- Tiến độ đưa đất vào sử dụng.

Điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế, đồng thời lập phương án sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và được Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt, trừ trường hợp nhận đất thông qua hình thức tặng cho từ người thuộc hàng thừa kế.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, những đối tượng sau đây không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng từ cá nhân, ngoại trừ trường hợp thửa đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

- Cá nhân không cư trú trong khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng;

- Các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật đất đai không cho phép nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì không được thực hiện các giao dịch này.