Hiểu thế nào là lập vi bằng khi mua bán đất đai

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được công chứng.

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do đó, việc mua bán (chuyển nhượng) đất đai buộc phải thực hiện hai thủ tục: (1) lập Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng; (2) đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai (Văn Phòng đăng ký đất đai/ Phòng Tài nguyên và Môi trường).

Tuy nhiên, việc lập Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng chỉ được thực hiện khi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đủ điều kiện chuyển nhượng. Cụ thể:

• Đối với trường hợp đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Việc chuyển nhượng được thực hiện bằng cách lập hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp đồng này tại Văn phòng Công chứng. Sau đó, hai bên trong quan hệ mua bán thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai/Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (đất đang tranh chấp, chênh lệch diện tích, chưa xin Giấy phép xây dựng,…), bên mua cần yêu cầu bên bán giải quyết những vướng mắc của thửa đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng nêu trên.

• Đối với trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Như đã trình bày, theo tập quán của người dân Việt Nam, việc chuyển nhượng đất đai khi chưa có Giấy chứng nhận thường được lập thông qua hình thức: mua bán miệng, giấy tờ viết tay, có xác nhận của địa phương, hoặc tổ tưởng tổ dân phố, người làm chứng,… Việc chuyển nhượng này có nhiều rủi ro và bất cập nhất định: (1) dễ bị lừa đảo; (2) khó thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận; (3) dễ tranh chấp ranh giới, mốc giới với hộ giáp ranh;…

Việc lập vi bằng khi mua bán đất đai thường được thực hiện trong trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận. Bản chất của việc lập vi bằng là: “ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật”. Do đó, việc lập vi bằng khi chuyển nhượng đất đai là việc một bên thứ ba ghi nhận sự kiện, hành vi mua bán đất của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Việc lập vi bằng không thay thế cho Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các bên vẫn phải thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng sau khi đã thực hiện xong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

 

Ưu điểm của việc lập vi bằng khi mua bán đất đai

Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, việc lập vi bằng khi mua bán đất đai có ưu điểm sau: vi bằng được xem là nguồn chứng cứ khi giải quyết tranh chấp phát sinh.

Khoản 3 Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật…“.

Do đó, trường hợp hai bên yêu cầu Tòa án công nhận việc chuyển nhượng hoặc một bên trong quan hệ mua bán (chuyển nhượng) tranh chấp với bên còn lại thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân, gửi đơn tố giác đến cơ quan công an theo quy định. Khi đó, việc xuất trình, giao nộp vi bằng ghi nhận sự kiện chuyển nhượng, giao tiền sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét xử lý.

So với việc chuyển nhượng bằng miệng hoặc thông qua giấy tờ viết tay, thì vi bằng có tính pháp lý cao hơn, do đó, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có thể được đảm bảo tốt hơn.

Rủi ro khi lập vi bằng khi mua bán đất đai

Thứ nhất, vi bằng có thể vô hiệu

Nhiều người lầm tưởng rằng: vi bằng đương nhiên là chứng cứ khi giải quyết các tranh chấp phát sinh. Cũng giống như các giao dịch dân sự khác, vi bằng được xem là vô hiệu khi không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Khoản 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định trường hợp không được lập vi bằng: “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật“.

Do đó, khi bên bán (bên chuyển nhượng) không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất của mình nhưng vẫn lập vi bằng, thì vi bằng này vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Thứ hai, khó thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện khi cơ quan có thẩm quyền xem xét toàn bộ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Khi đất đai được chuyển nhượng qua nhiều đời chủ bằng giấy tờ viết tay, bằng miệng hoặc lập vi bằng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khó có thể thực hiện việc quản lý hành chính nhà nước về đất đai, do đó, khó có căn cứ để cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, việc chủ cũ (bên chuyển nhượng) không giao nộp đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng thửa đất cho bên mua, khiến cho việc cấp Giấy chứng nhận có thể không thực hiện được hoặc phải đóng tiền sử dụng đất cao.

Việc chủ cũ (bên chuyển nhượng) không phối hợp, hợp tác để hỗ trợ bên mua thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận khiến cho việc cấp Giấy chứng nhận không thể thực hiện được.

Thứ ba, vấn đề giải quyết tranh chấp phát sinh

Giao dịch dân sự luôn tiềm ẩn những tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp phát sinh đến đất đai luôn là một bài toán khó đối với các bên tranh chấp, và cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ án, vụ việc.

Khi lập vi bằng về việc chuyển nhượng đất đai, đơn vị lập (Thừa phát lại) không thể kiểm tra được toàn bộ tính pháp lý của thửa đất (diện tích, kích thước, tranh chấp,…) do đó, việc tranh chấp phát sinh trong và sau quá trình chuyển nhượng được giải quyết theo quy định pháp luật.