1. Khái niệm đất hỗn hợp là gì?

Theo quy định hiện hành, cụ thể tại Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, đất hỗn hợp là loại đất được thể hiện trong các bản đồ quy hoạch xây dựng, với chức năng phục vụ đa dạng mục đích sử dụng như xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, nhà ở, hoặc kết hợp các mục đích này.

Điều này đồng nghĩa với việc, đất hỗn hợp không phải là một loại đất cụ thể trong hệ thống phân loại của Luật Đất đai (gồm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng), mà là cách gọi trong quy hoạch sử dụng đất đô thị.

Ví dụ thường thấy về đất hỗn hợp:

• Khu đất quy hoạch để xây dựng shophouse – nhà ở kết hợp kinh doanh.
• Khu nhà công vụ đi kèm với xưởng sản xuất nhỏ hoặc kho lưu trữ.
• Dự án khu dân cư có tích hợp mặt bằng kinh doanh, văn phòng cho thuê.

2. Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không?

Việc xây dựng trên đất hỗn hợp hiện nay chưa có hướng dẫn thống nhất từ Trung ương, mà chủ yếu do các địa phương quy định cụ thể dựa trên tình hình thực tế và định hướng phát triển đô thị.

Tại TP. HCM, Sở Xây dựng từng ban hành văn bản hướng dẫn cấp phép xây dựng tại các khu vực có đất hỗn hợp, với một số nguyên tắc như:

• Nếu khu vực đất hỗn hợp có chức năng chính là để ở, có dân cư sinh sống ổn định thì có thể được cấp phép xây dựng chính thức.
• Nếu đất hỗn hợp chiếm tỷ lệ nhỏ, chủ yếu phục vụ thương mại – dịch vụ, không có chức năng nhà ở thì chỉ có thể cấp phép xây dựng tạm (nếu đủ điều kiện).
• Các khu vực có kế hoạch điều chỉnh quy hoạch trong tương lai có thể tạm thời chưa cấp phép, chờ cập nhật quy hoạch mới.

Như vậy, việc có được cấp phép xây dựng hay không còn phụ thuộc vào:

• Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu vực.
• Hiện trạng sử dụng đất và các công trình trên đất.
• Tình trạng pháp lý của thửa đất (đã có sổ đỏ hay chưa).

3. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không?

Việc quyết định mua đất hỗn hợp cần cân nhắc kỹ lưỡng bởi đây là loại đất có ưu điểm và rủi ro song song.

Ưu điểm:

• Giá thành thường mềm hơn so với đất ở lâu dài đã rõ ràng pháp lý.
• Có tiềm năng phát triển khi quy hoạch được điều chỉnh hoặc phê duyệt rõ ràng.
• Phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng chờ đợi để sinh lời.

Hạn chế:

• Pháp lý còn chưa ổn định, dễ gặp rắc rối khi xin giấy phép xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
• Quy hoạch có thể thay đổi, gây khó khăn trong kế hoạch đầu tư lâu dài.
• Một số công trình xây dựng trên đất hỗn hợp có thể chỉ được cấp phép tạm, không có giá trị lâu dài.

Vì vậy, người mua cần xem xét kỹ:

• Mục đích sử dụng đất là gì? Nếu mua để ở thì cần đảm bảo khả năng xây dựng và pháp lý lâu dài.
• Thửa đất đã có sổ đỏ chưa? Nếu chưa có, rủi ro pháp lý sẽ cao hơn.
• Địa phương có cho phép xây dựng chính thức trên loại đất này không?
• Đất đang trống hay có công trình? Nếu có công trình, phải kiểm tra tính hợp pháp, có bị cưỡng chế không?

Kết luận

Đất hỗn hợp là loại đất có tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và quy hoạch. Trước khi quyết định mua, người dân hoặc nhà đầu tư nên tham khảo kỹ quy hoạch tại địa phương, xác minh pháp lý thửa đất và đánh giá kỹ nhu cầu sử dụng của mình. Nếu không có kinh nghiệm, tốt nhất nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý tư vấn cụ thể trước khi ký hợp đồng.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!