Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Bộ Luật Dân Sự năm 2015 đã định nghĩa về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm:

• Quyền chiếm hữu.
• Quyền sử dụng.
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về chủ thể được sở hữu nhà ở cụ thể như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 cũng quy định rằng cá nhân, tổ chức người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở thông qua thừa kế. Như vậy, người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở thông qua rất nhiều hình thức, trong đó có thông qua thừa kế.

Chủ thể nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam thông qua thừa kế

Người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam

Thông qua Điều 7 Luật Nhà Ở 2014 thì chúng ta đã biết được người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đồng thời, Khoản 2 Điều 159 Luật này cũng quy định rằng người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua thừa kế.

• Khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở 2014 quy định người nước ngoài chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này.
• Như vậy, người nước ngoài chỉ được nhận thừa kế từ hộ gia đình, cá nhân, không được nhận thừa kế từ tổ chức. Điều này là một hạn chế của người nước ngoài so với cá nhân trong nước.

Ngoài ra, hạn chế này còn được bắt gặp tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu, theo đó:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
• Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
• Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
• Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
• Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất tại Việt Nam, tức là không có năng lực pháp luật sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 lại cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/5/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở không quy định về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua và sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà phải gắn với quyền sử dụng đất. Tương tự, theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Từ những căn cứ trên, người nước ngoài khi mua nhà sẽ có quyền sử dụng đất dù là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư.

Người Việt Nam định cư tại nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch Việt Nam là một trong các chủ thể có quyền sở hữu đất quy định tại Điều 5 Luật Đất Đai năm 2013. Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có các quyền và lợi ích hợp pháp tương tự với người Việt Nam trong nước, kể cả sở hữu đất thông qua hình thức thừa kế.

Như vậy, người nước ngoài cũng được quyền sở hữu nhà ở thông qua nhận thừa kế tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng nhà ở nhận thừa kế phải là nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ và không thuộc diện người được quyền ưu miễn trừ ngoại giao, lãnh sự ở Việt Nam.

Công ty Luật TNHH Sao Sáng với đội ngũ luật sư, chuyên viên hỗ trợ pháp lý có nhiều năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn sẵn sàng giải đáp những thắc mắc các câu hỏi liên quan đến lĩnh vực Đất đai nói chung cũng như vấn đề người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nói riêng của Quý khách hàng, để tư vấn cho Quý khách hàng có những phương hướng tối ưu và hiệu quả. Trân trọng!