Xác định rõ ràng các nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất góp phần điều hoà thu nhập trong xã hội và thực hiện sự công bằng xã hội trong việc phân chia hợp lí các lợi ích từ đất đai, đặc biệt là quy định các chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai cho các đối tượng chính sách. Ngoài ra còn góp phần thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư trong nước và ngoài nước thông qua các ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các loại thuế về đất đai.

Về cơ bản, các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí về đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Những khoản thu này được quy định tại Điều 107 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Tiền sử dụng đất

Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 điều 3 Luật đất đai 2013).

Theo nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất thì những trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

• Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.

Những đối tượng sau khi sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước:

•  Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);
• Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
• Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
• Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 và nghị định số 45/2014/NĐ-CP dựa vào các yếu tố cơ bản sau: diện tích đất, mục đích sử dụng đất và giá đất. Như vậy tuỳ vào mục đích sử dụng đất, tuỳ vào từng trường hợp khác nhau mà căn cứ tính tiền sử dụng đất cũng có những mức độ khác nhau.

Tiền thuê đất

Là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong các trường hợp sau (theo nghị định 46/2014/NĐ-CP):

• Nhà nước cho thuê đất.
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
• Nhà nước gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuê thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
• Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sang hình thức Nhà nước cho thuê đất

Đối tượng thu tiền thuê đất theo luật hiện hành được mở rộng hơn bao gồm tất cả các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người việt nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, đơn vị vũ trang nhân dân…

Căn cứ tính tiền cho thuê đất gồm có diện tích đất cho thuê, thời hạn thuê và đơn giá thuê đất. Nhà nước có nhiều phương pháp xác định đơn giá đất khác nhau để nộp tiền thuê đất sát nhất với giá chuyển nhượng quyền sử dụng trên thị trường. Đơn giá thuê đất theo quy định tại nghị định 46/2014/NĐ-CP một năm là 1%, đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, khu dân cư tập trung tối đa không quá 3%, đât thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn…tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Thuế sử dụng đất

Là khoản thu bắt buộc mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng đất gồm có thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

• Thuế sử dụng đất nông nghiệp: hiện nay thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn, giảm theo Nghị quyết 55/2010/QH12, theo đó nhiều trường hợp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất nông nghiệp, một số trường hợp được giảm đến 50% thuế sử dụng đất nông nghiệp.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện theo quy định của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, theo đó người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp để ở, xây dựng công trình, kinh doanh thương mại, dịch vụ thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với thuế suất là 0,03%, riêng đất ở áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần 0,07% đối với phần diện tích vượt hạn mức không quá 3 lần  và 0,15% đối với phần vượt hạn mức trên 3 lần.

Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích kinh doanh.

Thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là khoản thuế mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• Đối với các doanh nghiệp: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Các hoạt động mang lại thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu nhập từ cho thuê lại đất, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn với đất,chuyển nhượng quyền thuê đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đều là các hoạt động mà doanh nghiệp phải chịu thuế thu nhập.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và được sửa đổi bổ sung năm 2014 với mức thuế suất là 2% trên thu nhập tính thuế.

Phí và lệ phí

• Lệ phí trước bạ: là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thu là 0,5% trên tổng giá trị nhà, đất.
• Lệ phí địa chính: là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
• Các khoản phí về đất đai bao gồm phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai

Các khoản thu khác

• Thu tiền từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai: xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; xử lí kỷ luật cán bộ, công chức,viên chức có hành vi vi phạm pháp luật đất đai và trách nhiệm bồi thường, hoàn trả của cán bộ, công chức, viên chức.
• Phạt tiền đối với người bị truy cứu trách nhiệm hình sự do vi phạm pháp luật đất đai.
• Bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lí và sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề trên, khách hàng cần giải đáp hãy liên hệ hotline Công ty Luật TNHH Sao Sáng – 09366653636 để được hỗ trợ.
Trân trọng!