1. Khái niệm giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được hoàn thành, nghiệm thu và đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật. Các giao dịch này được thực hiện nhằm mục đích sử dụng hoặc khai thác giá trị kinh tế của bất động sản và phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng.

Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn tham gia giao dịch là những tài sản đã xác lập hình hài vật chất, có tính ổn định và giá trị kinh tế lớn, gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc giao dịch không chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng giữa các bên mà còn kéo theo sự chuyển dịch hoặc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất tương ứng. Do đó, khác với giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai, giao dịch nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đòi hỏi các điều kiện pháp lý rõ ràng về chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng cũng như thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khác với giao dịch đối với bất động sản hình thành trong tương lai, giao dịch nhà ở, công trình xây dựng có sẵn gắn liền với tài sản đã tồn tại trên thực tế, có giá trị pháp lý xác định và liên quan trực tiếp đến việc chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cũng như quyền sử dụng đất. Do đó, pháp luật đặt ra các yêu cầu chặt chẽ về điều kiện của bất động sản, năng lực chủ thể tham gia giao dịch, hình thức hợp đồng và thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh.

2. Lưu ý khi thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo quy định mới nhất

Theo khoản 1 điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2023, ​Việc ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng là khâu then chốt quyết định tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch bất động sản. Do đây là loại giao dịch có giá trị lớn, liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất, pháp luật quy định chặt chẽ các yêu cầu đối với các bên tham gia giao dịch nhằm bảo đảm sự minh bạch, tự nguyện và bình đẳng trong quan hệ hợp đồng. 

Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:

- Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;

- Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua;

- Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương VII của Luật này;

- Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Lưu ý: Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật (khoản 2 điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2023) 

3. Ai có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua, thuê mua bất động sản của chủ đầu tư dự án?

Theo khoản 3 điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau: 

"3. Các bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận."

Theo đó, trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, các bên tham gia hợp đồng được quyền thỏa thuận về việc bên nào sẽ thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản đã giao dịch. Quy định này bảo đảm sự linh hoạt và tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng.

Tuy nhiên, trong trường hợp bên mua, bên thuê mua thực hiện giao dịch đối với nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thuộc dự án bất động sản do chủ đầu tư làm chủ thể bán, cho thuê mua, pháp luật quy định chủ đầu tư dự án có trách nhiệm trực tiếp thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua. Việc giao trách nhiệm này cho chủ đầu tư nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng, bởi chủ đầu tư là chủ thể nắm giữ đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án và có điều kiện thuận lợi trong việc làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp ngoại lệ được đặt ra khi bên mua, bên thuê mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận theo thỏa thuận giữa các bên. Khi đó, trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận có thể chuyển sang cho bên mua, bên thuê mua, nhưng vẫn phải bảo đảm tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kết luận 

Thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn theo đúng quy định pháp luật không chỉ bảo đảm quyền lợi chính đáng của người mua, người thuê, người thuê mua mà còn nâng cao trách nhiệm của chủ thể kinh doanh bất động sản. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý, quy trình giao dịch và nghĩa vụ công khai thông tin góp phần xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh và bền vững. Qua đó, thị trường bất động sản được vận hành ổn định hơn, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và bảo đảm an sinh cho người dân trong dài hạn.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!