1. Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Theo quy định tại khoản 1 Điều 17b của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm quyết định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Hội đồng thẩm định giá đất này có thể hoạt động theo hai hình thức: Hội đồng hoạt động thường xuyên và Hội đồng hoạt động theo vụ việc. Việc lựa chọn hình thức hoạt động sẽ phụ thuộc vào tình hình thực tế tại địa phương, đảm bảo tính linh hoạt và hiệu quả trong công tác thẩm định giá đất, từ đó đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý đất đai cũng như các nhu cầu thực tế tại từng khu vực. Việc thành lập và hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất sẽ góp phần quan trọng vào việc xác định giá trị đất đai một cách công bằng, minh bạch và hợp lý, hỗ trợ việc triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương.

2. Thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Thành phần của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được quy định rõ tại khoản 1 và khoản 3 Điều 17b Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Theo đó, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể sẽ gồm có các thành viên chủ chốt sau: Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền sẽ làm Chủ tịch Hội đồng, người đứng đầu cơ quan tài chính cùng cấp sẽ làm Phó Chủ tịch Hội đồng. Đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính sẽ đóng vai trò thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, trong khi đại diện lãnh đạo các cơ quan liên quan như tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp, lãnh đạo UBND cấp dưới trực tiếp nơi có đất, và các thành viên khác sẽ do UBND cấp có thẩm quyền quyết định.

Ngoài ra, trong một số trường hợp, UBND cấp có thẩm quyền có thể mời đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia làm thành viên Hội đồng. Những chuyên gia này phải có ít nhất 05 năm kinh nghiệm làm việc trong các lĩnh vực như tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá, và họ không thuộc các cơ quan đã được nêu ở trên. Đối với tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, đại diện tham gia Hội đồng phải là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không được là tổ chức đã được thuê để xác định giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, tùy theo tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Hội đồng có thể quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể nếu thấy cần thiết. Tổ giúp việc này sẽ bao gồm đại diện của cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng, cùng với đại diện của các cơ quan tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có nhiệm vụ chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất và báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét trong các phiên họp thẩm định phương án giá đất.

3. Kinh phí hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Kinh phí phục vụ cho các hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể được đảm bảo từ ngân sách nhà nước theo phân cấp ngân sách hiện hành. Cụ thể, nguồn kinh phí này sẽ được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài chính có thẩm quyền. Các khoản chi này sẽ được sử dụng nhằm hỗ trợ các hoạt động liên quan đến công tác thẩm định giá đất, bao gồm việc chi trả cho các thành viên của Hội đồng, Tổ giúp việc, chi phí cho các cuộc họp, nghiên cứu, khảo sát, cũng như các hoạt động cần thiết khác phục vụ công tác thẩm định giá đất cụ thể. Việc sử dụng kinh phí này phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật hiện hành để đảm bảo tính minh bạch, hợp lý và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng ngân sách nhà nước.

4. Trình tự hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Cụ thể theo Khoản 4 Điều 17b Nghị định 44/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP, sau khi nhận được phương án giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng có trách nhiệm gửi văn bản và hồ sơ kèm theo phương án giá đất đến các thành viên của Hội đồng trong thời gian không quá 03 ngày làm việc. Mục đích là để các thành viên có thể xem xét và góp ý vào phương án giá đất. Trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận được phương án, các thành viên phải có ý kiến chính thức bằng văn bản gửi về cơ quan thường trực Hội đồng để tổng hợp.

Sau khi nhận được ý kiến đóng góp của các thành viên, trong thời gian không quá 15 ngày làm việc, cơ quan thường trực Hội đồng sẽ tổng hợp và báo cáo Chủ tịch Hội đồng về việc tổ chức họp Hội đồng thẩm định giá đất. Từ báo cáo này, trong vòng 10 ngày làm việc, Chủ tịch Hội đồng sẽ quyết định việc tổ chức phiên họp thẩm định giá đất. Phiên họp sẽ được tiến hành khi có ít nhất hai phần ba số thành viên Hội đồng tham dự, bao gồm cả Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng nếu được Chủ tịch ủy quyền, đại diện cơ quan thường trực Hội đồng, đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường, và đại diện của đơn vị xác định giá đất.

Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoạt động theo nguyên tắc độc lập, khách quan và quyết định dựa trên chế độ tập thể, thông qua biểu quyết và thảo luận công khai. Kết luận của Hội đồng sẽ được đưa ra theo ý kiến của đa số thành viên có mặt trong phiên họp. Trong trường hợp có sự bất đồng và các ý kiến ngang nhau, thì ý kiến của Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng (nếu có ủy quyền) sẽ là ý kiến quyết định cuối cùng. Tuy nhiên, các thành viên có quyền bảo lưu ý kiến của mình nếu không đồng ý với kết luận của Hội đồng. Quy trình này giúp đảm bảo tính minh bạch trong việc xác định giá đất và tạo điều kiện để mọi ý kiến đóng góp được xem xét kỹ lưỡng, từ đó đưa ra quyết định hợp lý và công bằng nhất.

5. Các nội dung phương án giá đất được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định

Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thực hiện thẩm định phương án giá đất dựa trên một số nội dung quan trọng nhằm đảm bảo tính chính xác, minh bạch và hợp lý trong quá trình xác định giá trị đất đai.

Đầu tiên, Hội đồng phải kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ định giá đất. Hồ sơ này phải đáp ứng các yêu cầu về mặt pháp lý và thông tin kỹ thuật để đảm bảo rằng việc thẩm định giá đất được thực hiện trên cơ sở dữ liệu chính xác và hợp pháp.

Tiếp theo, Hội đồng thẩm định phải xem xét việc tuân thủ nguyên tắc định giá đất, bao gồm việc áp dụng các quy định pháp luật, tiêu chuẩn và phương pháp định giá đất đã được công nhận. Việc quyết định áp dụng các phương pháp định giá đất do đơn vị xác định giá đất đề xuất, đảm bảo các phương pháp này phù hợp với đặc thù của từng thửa đất và tình hình thị trường.

Đặc biệt, Hội đồng cần kiểm tra sự phù hợp về tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (nếu phương pháp so sánh được áp dụng). Đối với trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư, Hội đồng cũng cần xem xét các yếu tố như thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư, và chi phí thực tế của các dự án tương tự. Những yếu tố này cần phải được đánh giá chính xác và hợp lý để đảm bảo tính khả thi và hợp lý của phương án giá đất.

Cuối cùng, Hội đồng cũng phải xác minh tính phù hợp, tính pháp lý và sự đầy đủ của các thông tin đã thu thập trong quá trình định giá, đảm bảo rằng tất cả các dữ liệu sử dụng trong thẩm định là hợp lệ và có căn cứ pháp lý vững chắc. Việc thực hiện đầy đủ các bước thẩm định trên giúp Hội đồng đưa ra kết luận về giá đất một cách công bằng và chính xác, góp phần vào sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường đất đai.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!