Hiện nay, vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề gây ra nhiều bất cập nhất hiện nay và các vụ khiếu nại liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng tăng. Nguyên nhân của tình trạng này là do hiện nay pháp luật cho phép cơ chế thỏa thuận dân sự trong thu hồi đất, giá đất bồi thường chưa hợp lý, những cơn sốt đất, sự biến động của thị trường bất động sản và tâm lý, nhu cầu của người dân đã làm cho vấn đề này ngày càng trở nên phức tạp. Trong những yếu tố kể trên, giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng nhất vì nếu giá đất không hợp lý, người có đất bị thu hồi không chấp nhận giá bồi thường, khiếu nại về giá đất làm chậm giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện dự án. Ngoài ra, trong quá trình xác định giá đất còn phát sinh nhiều bất cập gây ra sự không đồng thuận với người có đất bị thu hồi. Trước thực trạng trên, để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và chủ đầu tư cần thực hiện các giải pháp nhằm khắc phục những bất cập về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.

Căn cứ xác định giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng

Khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định: “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vi lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất đã được cụ thể hóa tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hiện nay có 3 khái niệm liên quan tới giá đất đó là khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định cụ thể tại Điều 113 và Điều 114.

Trong 03 loại giá đất trên, giá đất cụ thể được lấy làm căn cứ để trực tiếp tính giá đất khi bồi thường giải phóng mặt bằng cho từng dự án cụ thể. Điều này được xác định tại Điều 74 và được khẳng định lại tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013:

“4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

...đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Căn cứ nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá trị thị trường, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh (UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Giá đất cụ thể sử dụng trong bồi thường giải phóng mặt bằng còn được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017). Giá đất cụ thể xác định bằng hệ số điều chình giá đất được sử dụng trong trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, có thể thấy giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất có cách tính phức phức tạp và do UBND cấp tỉnh quyết định, người dân khó có thể tự tính được chính xác thửa đất của mình được bồi thường bao nhiêu tiền khi bị thu hồi mà chỉ được thông báo giá bồi thường.

Liên quan đến vấn đề trên, khách hàng cần giải đáp hãy liên hệ hotline Công ty Luật TNHH Sao Sáng – 09366653636 để được hỗ trợ.
Trân trọng!