Sổ hồng là gì?

Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (nội thành, nội thị xã cũng như thị trấn). Sổ hồng có thời hạn nhất định, không vĩnh viễn, ghi nhận quyền sở hữu đất ở (bao gồm: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng) và quyền sở hữu nhà ở (bao gồm: diện tích xây dựng, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng…). Sổ này do Bộ Xây dựng (đối với sổ hồng cũ), Bộ Tài nguyên và Môi trường (đối với sổ hồng mới) cấp.

Điểm khác biệt khi chung cư có sổ hồng và không có sổ hồng

-  Giao dịch chuyển nhượng chung cư có sổ hồng chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Việc tiến hành chuyển nhượng này sẽ được thực hiện đơn giản, nhanh chóng hơn về mặt thủ tục do đã có Giấy chứng nhận và việc sang tên Giấy chứng nhận cũng tương đối dễ dàng. Đồng thời, việc chuyển nhượng khi có sổ hồng cũng tránh được những rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích cho bên mua nhà đất.

-  Chuyển nhượng không có sổ hồng chỉ được thực hiện đối với các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014. Việc chuyển nhượng cũng tương đối mất thời gian do hồ sơ thủ tục phức tạp, việc xin cấp Giấy chứng nhận tương đối lâu. Đồng thời, khi chuyển nhượng chung cư không có sổ hồng thì rất dễ xảy ra các tranh chấp phát sinh, người mua dễ gặp thiệt thòi, mất quyền lợi. Đặc biệt khi đất thuộc quy hoạch bị thu hồi thì vấn đề bồi thường, đền bù trong nhiều trường hợp là không được đảm bảo.

Rủi ro khi mua căn hộ chung cư không có sổ hồng

Rủi ro về hình thức mua bán

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện đầu tiên khi mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Còn điều kiện bắt buộc về hình thức, đó là việc mua bán phải được lập thành hợp đồng công chứng theo quy định về pháp luật công chứng. Nếu như mua bán căn hộ chung cư mà không thuộc trường hợp ngoại lệ chẳng hạn như mua bán chung cư hình thành trong tương lai thì khi ra các văn phòng công chứng, họ sẽ không thực hiện công chứng hợp đồng. Khi đó, nhiều đối tượng lừa đảo có thể dụ người mua bằng cách cho họ ký Hợp đồng viết tay hoặc Lập hợp đồng dưới dự chứng kiến của thừa phát lại (hay còn gọi là lập vi bằng). Tuy nhiên, các hình thức này đều không đáp ứng đúng yêu cầu của việc chuyển nhượng.

(Ảnh minh họa)

Rủi ro tổn hại về quyền lợi

Khi mua căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, người mua sẽ phải đối diện với nguy cơ xảy ra tranh chấp bất cứ lúc nào. Người mua nếu không am hiểu pháp luật thường rất bị động, họ không được năm các thông tin về việc căn hộ có vấn đề gì liên quan đến pháp lý hay không. Chẳng hạn như việc chủ đầu tư chưa được nghiệm thu kỹ thuật hay chưa đủ điều kiện để cấp sổ hồng cho các căn hộ,… Về lâu dài, quyền lợi của người mua sẽ là bị tổn hại trực tiếp khi có tranh chấp này xảy ra, thậm chí là mất nhà.

Rủi ro khác có thể gặp phải

Người mua có thể phải đối diện với những rủi ro khác khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng, góp vốn hay thế chấp bằng căn nhà không sổ hồng đó. Cũng không loại trừ trường hợp khi giá chung cư có sự biến động, chủ cũ liền trở mặt, khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán chung cư là vô hiệu để đòi lại, sau đó bán cho người khác với giá cao hơn, hoặc yêu cầu người mua phải trả thêm tiền.

Hạn chế rủi ro khi mua nhà chưa được cấp sổ hồng

Trường hợp mua nhà chung cư trực tiếp từ nhà đầu tư

Nếu mua căn hồng trực tiếp từ chủ đầu tư mà chưa có sổ hồng thì hợp đồng mua bán cần được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Nếu tại thời điểm giao nhà mà chủ hộ vẫn người mua vẫn chưa được giao sổ thì hợp đồng cần được công chứng. Ngoài ra, trong hợp đồng phải ghi chú rõ thời điểm giao sổ là khi nào. Để chắc chắn an toàn, bạn cũng nên đàm phán giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của ngôi nhà, cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán nốt số tiền còn lại.

Trường hợp mua căn hộ chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp

Nếu bạn mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện mua nhà chung cư chưa có sổ hồng thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, tương tự như khi mua căn hộ không có sổ hồng của cá nhân hay hộ gia đình, trong trường hợp này, hai bên mua bán nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.

Trường hợp mua nhà căn hộ chung tư từ cá nhân hoặc hộ gia đình

Nếu căn hộ bạn mua từ cá nhân hoặc hộ gia đình thì khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.

Trong trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư, bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nên như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Trường hợp này có khá nhiều rủi ro do vậy hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.