1. Khung pháp lý mới và phạm vi tác động

1.1. Luật Đất đai mới – thay đổi nền tảng quản lý đất đai

Luật Đất đai sửa đổi đánh dấu bước chuyển lớn nhất trong 10 năm qua, những điểm đáng chú ý là:

• Bảng giá đất 5 năm, cập nhật sát giá thị trường hơn:

Một bảng giá đất duy nhất, áp dụng ổn định trong chu kỳ 5 năm nhưng được điều chỉnh định kỳ để tiệm cận giá thị trường. Quy định mới này làm thay đổi căn bản cách tính thuế, lệ phí trước bạ, bồi thường – hỗ trợ tái định cư, cũng như tiền sử dụng đất của doanh nghiệp. Từ đó tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án và giá bán bất động sản.

• Thu hồi, bồi thường, tái định cư theo quy trình chặt chẽ hơn:

Luật mới bổ sung nguyên tắc “bảo đảm sinh kế” và quyền tham gia giám sát của người dân. Các dự án có thu hồi đất phải công khai phương án bồi thường – hỗ trợ, và đảm bảo tái định cư trước khi thu hồi.Bảo đảm cho việc hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài, nhưng cũng khiến thời gian chuẩn bị dự án của doanh nghiệp kéo dài hơn.

• Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia – minh bạch hóa toàn bộ thị trường:

Luật bắt buộc các địa phương đồng bộ hóa dữ liệu đất đai, cung cấp dịch vụ công trực tuyến ở mức độ cao. Từ những quy định này, thị trường kỳ vọng việc “mập mờ pháp lý”, phân lô – bán nền trái phép, thông tin quy hoạch không rõ ràng sẽ dần bị triệt tiêu.

Do các nghị định hướng dẫn chưa hoàn chỉnh, mỗi địa phương áp dụng một kiểu. Điều này tạo độ “trễ” khiến giao dịch, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trong năm đầu tiên sẽ tương đối khó khăn.

1.2. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi – siết điều kiện kinh doanh, minh bạch hóa dự án

Luật Kinh doanh BĐS mới theo hướng “nâng chuẩn” đối với doanh nghiệp phát triển dự án, các điểm thay đổi lớn:

•  Tăng mạnh điều kiện năng lực của chủ đầu tư:

Doanh nghiệp phải chứng minh vốn thực , năng lực tài chính và tiến dộ thực hiện dự án trước khi được quyền huy động vốn hoặc bán sản phẩm trong tương lai. Với các quy định này, nhà làm luật đã căn cứ làm tình trạng chủ đầu tư nhỏ lẻ, yếu kém mà có nhưng sửa đổi, bổ sung thắt chặt điều kiện huy động vốn để ngăn chặn việc “ôn dự án - bán giấy”

• Chỉ được bán – cho thuê – cho thuê mua khi dự án có đủ pháp lý bắt buộc:

Để được thực hiện bán, cho thuê, thuê mua dự án, chủ đầu tư cần phải trình được giấy phép xây dựng, nghiệm thu phần móng, chứng minh quyền sử dụng đất không có tranh chấp hay kê biên.

• Cơ chế minh bạch thông tin dự án:

Dữ liệu về tiến độ, tình trạng thế chấp, sản phẩm đủ điều kiện bán… bắt buộc phải được công khai trên cổng thông tin đất đai và cổng thông tin BĐS. Từ việc công khai, minh bạch này, hạn chế tối đa tình trạng “chủ đầu tư nói một đằng - bán hàng nói một nẻo”

2. Rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản giai đoạn chuyển tiếp

2.1. Tách thửa bị “treo” do chờ hướng dẫn chi tiết

Sau khi Luật Đất đai mới được ban hành, nhiều địa phương lập tức tạm dừng tiếp nhận hồ sơ tách thửa để chờ nghị định hướng dẫn chi tiết về: diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện tách thửa theo khu vực,...

Điều này gây khó dễ trong một số trường hợp, điển hình như sau: Hợp đồng đặt cọc mua đất nền không thể được thực hiện đúng thời hạn vì bên bán chưa thể tách thửa. Bên mua có thể hiểu lầm rằng “không tách thửa được là vi phạm đặt cọc”, từ đó phát sinh tranh chấp phạt cọc - trả cọc. Tuy nhiên, theo Điều 328 BLDS 2015, phạt cọc chỉ áp dụng nếu vi phạm nghĩa vụ do lỗi của một bên, trong trường hợp này, việc không thực hiện nghĩa vụ tách thửa xuất phát từ quy định pháp luật thay đổi, đây được xem là sự kiện khách quan, không phải lỗi của bên bán.

2.2. Bảng giá đất mới ảnh hưởng trực tiếp đến hợp đồng mua bán - chuyển nhượng

Luật Đất đai mới quy định bảng giá đất xây dựng theo chu kỳ 5 năm, tiệm cận giá thị trường hơn. Điều này tác động mạnh mẽ đến: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nhiều hợp đồng mua bán nhà đất ký trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực có thể gặp rủi ro như:

Giá tính thuế bị tăng đột ngột khiến nghĩa vụ tài chính đội lên cao, các bên trong hợp đồng đùn đẩy trách nhiệm tài chính với nhau. Trong trường hợp này, nếu tranh chấp xảy ra và cơ quan tài phán là Tòa án thì Tòa sẽ xem xét ý chí các bên kết hợp với việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo công văn 2562/CT-CS.

Để tránh những rủi ro tranh chấp về nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, các bên kí kết hợp đồng nên bổ sung điều khoản: “Nghĩa vụ tài chính phát sinh do thay đổi bảng giá đất được chia theo tỷ lệ ... hoặc do bên ... chịu trách nhiệm”

2.3. Nguy cơ vô hiệu hợp đồng condotel – officetel khi chưa đủ khung pháp lý

Công trình hỗn hợp: tòa nhà văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) hay căn hộ lưu trú (condotel) từng là “điểm nóng” pháp lý. Dù trong Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đề cập đến loại hình này, nhưng nhiều nội dung vẫn chờ nghị định hướng dẫn như: tiêu chuẩn PCCC, quyền sở hữu tài sản, thời hạn sở hữu, cơ chế cấp giấy chứng nhận, tiêu chuẩn vận hành theo mô hình lưu trú - thương mại.

Trong giai đoạn chuyển tiếp nhạy cảm như hiện nay, những hợp đồng mua bán condotel/officetel được ký khi dự án chưa đủ điều kiện theo luật mới sẽ rất dễ trở thành hợp đồng vô hiệu theo điều 123 BLDS 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Dẫn đến hậu quả pháp lý là chủ đầu tư phải đối diện với nguy cơ phải hoàn trả toàn bộ tiền và tiền lãi, tùy mức độ vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin với người mua. Còn với người mua thì có thể chỉ được hoàn lại tiền và không được bồi thường nếu biết dự án chưa đủ điều kiện.

Để loại bỏ được rủi ro pháp lý này, các bên chỉ nên thực hiện ký kết hợp đồng khi được Sở xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán theo Luật Kinh doanh bất động sản mới.

2.4. Điều kiện chuyển nhượng dự án bị siết chặt - rủi ro “mua bán phải dự án chết”

- Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định rất chặt về điều kiện để một dự án được phép chuyển nhượng, vì trước đây từng xảy ra tình trạng:

• Chủ đầu tư bán dự án chưa giải phóng mặt bằng;
• Bán dự án đang nợ tiền sử dụng đất, chưa nộp thuế;
• Bán dự án chưa có phê duyệt đầu tư hoặc đang bị thanh tra;
• Dự án chưa đủ pháp lý nhưng vẫn “sang tay” cho nhiều chủ đầu tư khác.

- Điều này khiến người nhận dự án không thể triển khai, mắc kẹt rong thủ tục pháp lý kéo dài và rắc rối và trở thành “dự án chết”. Hậu quả pháp lý nếu giao dịch chuyển nhượng dự án không đủ điều kiện này:

Theo Điều 131 BLDS 2015, hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.

- Vì vậy, Luật mới đưa ra điều kiện pháp lý mới khiến việc chuyển nhượng khó hơn nhưng an toàn hơn:

• Giải phóng mặt bằng xong
• Hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ thuế, các khoản phạt (nếu có)
• Có phê duyệt chủ trương đầu tư hợp lệ
• Có bảo lãnh tài chính (nếu bán nhà hình thành trong tương lai)
• Minh bạch toàn bộ hồ sơ pháp lý

3. Đấu giá đất: Minh bạch hơn nhưng tiềm ẩn rủi ro

3.1. Giá khởi điểm, bước giá & điều kiện tham gia chặt chẽ hơn

Luật Đấu giá đất mới đã siết chặt quy trình thẩm định giá và hồ sơ đấu giá, nhằm ngăn chặn các hành vi gian lận như “quân xanh – quân đỏ” hoặc việc bỏ cọc. Tuy nhiên, thực tế triển khai ở các địa phương lại không đồng đều, dẫn đến một số phiên đấu giá bị hủy bỏ hoặc kéo dài, thậm chí phải kiểm tra pháp lý sau khi trúng đấu giá. Điều này gây ra sự không chắc chắn cho các nhà đầu tư, buộc họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia đấu giá.

3.2. Rủi ro do bảng giá đất mới ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá

Khi bảng giá đất được điều chỉnh sát với thị trường, nghĩa vụ tài chính mà người trúng đấu giá phải nộp cũng tăng theo. Nếu doanh nghiệp không tính toán kỹ, có thể dẫn đến tình trạng không đủ vốn, từ đó vi phạm hợp đồng đấu giá, bị hủy kết quả và mất tiền đặt cọc. Điều này khiến các nhà đầu tư cần phải chuẩn bị tài chính chu đáo và tính toán kỹ lưỡng trước khi tham gia.

4. Minh bạch dữ liệu đất đai – điểm sáng lớn nhất

4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia

Luật Đất đai mới đặt ra yêu cầu kết nối liên thông từ trung ương đến địa phương, tạo ra một cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia hoàn chỉnh. Nhờ đó, người dân và doanh nghiệp có thể tra cứu trực tuyến mọi thông tin liên quan đến thửa đất, bao gồm:

• Thông tin chi tiết về thửa đất: vị trí, diện tích, chủ sở hữu.
• Quy hoạch sử dụng đất: giúp người mua tránh được những mảnh đất nằm trong quy hoạch treo.
• Tình trạng tranh chấp: đảm bảo không mua phải đất đang có tranh chấp pháp lý.
• Lịch sử biến động: theo dõi lịch sử mua bán, chuyển nhượng, giúp người dân nắm rõ quá trình pháp lý của đất.

Khi hệ thống này hoàn thiện, sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro mua phải đất không rõ nguồn gốc, từ đó tăng cường niềm tin và sự an toàn trong giao dịch bất động sản.

4.2. Bắt buộc công khai nhiều loại thông tin

Luật mới cũng quy định rõ ràng rằng chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin liên quan đến dự án, bao gồm:

• Pháp lý dự án: giấy tờ pháp lý, giấy phép xây dựng.
• Nghĩa vụ tài chính: bao gồm thuế, phí, và các khoản nghĩa vụ tài chính khác.
• Tiến độ thi công: cập nhật tiến độ dự án, đảm bảo minh bạch và rõ ràng.
• Bảo lãnh ngân hàng: cam kết bảo lãnh tài chính từ ngân hàng để bảo vệ quyền lợi người mua.

Nếu chủ đầu tư vi phạm, họ sẽ bị xử phạt hành chính, thậm chí bị tạm dừng việc bán hàng theo quy định mới, từ đó tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch và an toàn hơn cho tất cả các bên.

 

5. Khuyến nghị pháp lý cho người dân & doanh nghiệp

5.1. Khi mua bán nhà đất

• Kiểm tra quy hoạch trên Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
• Chỉ đặt cọc khi pháp lý đủ điều kiện; kèm điều khoản hoàn cọc nếu do thay đổi pháp luật.
• Không tin vào giấy viết tay, môi giới không rõ nguồn gốc.

5.2. Khi tách thửa

• Theo dõi quyết định của UBND tỉnh ban hành quy định về tách thửa theo luật mới.
• Hạn chế các giao dịch “đặt cọc trước – tách thửa sau”.

5.3. Khi tham gia đấu giá

• Kiểm tra năng lực tài chính, dự trù thay đổi bảng giá đất.
• Đọc kỹ quy chế đấu giá – điều khoản mất tiền đặt trước.

5.4. Khi chuyển nhượng dự án

• Lập checklist pháp lý dự án: quy hoạch, ĐTM, nghĩa vụ tài chính, tình trạng đất, bảo lãnh…
• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định Luật Kinh doanh BĐS mới.

6. Kết luận

Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi mang lại cơ hội lớn để thị trường bất động sản minh bạch và bền vững hơn. Tuy nhiên, giai đoạn chuyển tiếp luôn tiềm ẩn rủi ro. Người dân và doanh nghiệp cần trang bị hiểu biết pháp lý, rà soát cẩn trọng và chủ động cập nhật văn bản hướng dẫn để giảm tranh chấp và bảo vệ quyền lợi.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!