1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng đặt cọc

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 - Đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Điều 117, 122, 131 BLDS 2015 - Điều kiện có hiệu lực, vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 - Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

Điều 398 BLDS 2015- Quy định về nội dung hợp đồng.

Điều 35 - 39 BLTTDS 2015 - Thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

2. Vì sao đặt cọc nhà đất dễ phát sinh tranh chấp?

Đặt cọc trong giao dịch bất động sản tưởng đơn giản, nhưng lại là khâu phát sinh tranh chấp nhiều nhất. Lý do là hợp đồng đặt cọc vừa mang tính “cam kết ban đầu”, vừa liên quan đến tài sản giá trị lớn, nhưng lại không được các bên chuẩn bị kỹ. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để buộc các bên tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, và nếu bên nào vi phạm nghĩa vụ sau một thời hạn nhất định thì phải chịu mất cọc hoặc trả cọc và bồi thường. Tuy nhiên, trong thực tế, rất nhiều hợp đồng đặt cọc không bám theo quy định pháp luật, khiến tranh chấp bùng nổ. Nguyên nhân có thể đến từ một trong những yếu tố sau:

2.1. Hợp đồng đặt cọc sơ sài, không ghi rõ điều kiện mất cọc – trả cọc

Phần lớn hợp đồng đặt cọc được viết tay, chỉ vài dòng kiểu:
“Đặt cọc mua đất 300 triệu, ngày xx/xx/xxxx ký công chứng.”

Không nêu rõ:

• Thế nào là vi phạm nghĩa vụ?
• Ai được quyền đơn phương hủy cọc?
• Trường hợp bất khả kháng có được kéo dài thời hạn không?
• Hậu quả pháp lý khi một bên thay đổi ý chí?

Cho nên khi phát sinh tranh chấp, mỗi bên “hiểu một kiểu”, dẫn đến việc không xác định được lỗi, gây khó khăn cho Tòa án khi giải quyết. Đây là nguyên nhân phổ biến nhất dẫn đến kiện tụng.

2.2. Đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Rất nhiều trường hợp, các bên vẫn đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện chuyển nhượng tài sản trong khi tài sản đó:

• Đang thế chấp tại ngân hàng;
• Chưa có sổ đỏ;
• Đang bị khiếu nại, tranh chấp;
• Thuộc quy hoạch treo, chưa được phép tách thửa;
• Do người không phải chủ sở hữu đứng ra giao dịch.

Theo điều 45, 46 Luật Đất đai 2024, bất động sản chr được chuyển nhượng khi đủ điều kiện pháp lý. Nếu tài sản chưa đáp ứng điều kiện, việc ký hợp đồng mua bán không thể thực hiện, từ đây phát sinh một tranh chấp khi phải xác định xem “bên nào vi phạm?”, “bên nào phải mất cọc?”. Đây là dạng tranh chấp rất dai dẳng và phức tạp vì liên quan đến tình trạng pháp lý của đất.

2.3. Bên bán “lật kèo” khi giá đất tăng

Trong giai đoạn thị trường “sốt đất”, nhiều chủ đất sau khi nhận cọc lại đòi tăng giá, hoặc bán cho người thứ ba với giá cao hơn. Hành vi này có thể bị xem là vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng, theo Điều 328 BLDS thì “[...] nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Tuy nhiên, vì hợp đồng đặt cọc thường thiếu điều khoản rõ ràng, bên bán dễ “lách luật” bằng cách viện lý do:

• Gia đình không đồng ý bán nữa”,
• “Đất đang tranh chấp”,
• “Bị hạn chế quyền định đoạt”…

Từ đây sẽ dẫn đến tranh chấp gay gắt, kéo dài và người đặt cọc là bên bị yếu thế hơn trong tranh chấp này.

2.4. Bên mua không xoay kịp tiền hoặc cố tình kéo dài thời hạn

Do nhiều nguyên nhân về tài chính mà bên mua thường là nhóm vi phạm phổ biến nhất trong loại tranh chấp về hợp đồng đặt cọc này. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và dựa theo điều 328 BLDS 2015, bên mua trong trường hợp này có thể bị mất cọc hoàn toàn. Tuy nhiên, nếu hợp đồng đặt cọc vẫn phạm vào lỗi không quy định rõ thời hạn đặt cọc, giữ chỗ, đièu kiện xử phạt vi phạm hợp đồng thì vẫn có thể phát sinh tranh chấp về việc “bên mua có thực sự có lỗi hay không?”

3. Các dạng tranh chấp đặt cọc phổ biến

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, khi một bên “không đi đến ký hợp đồng chính” hoặc “không thực hiện đúng thỏa thuận” thì bị coi là vi phạm nghĩa vụ đặt cọc.

3.1. Việc không ký hợp đồng có phải do lỗi của một bên, hay do “sự kiện bất khả kháng”?

Để xác định một bên có vi phạm nghĩa vụ đặt cọc hay không, Tòa án sẽ làm rõ nguyên nhân khiến hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng không được ký.

- Được xem là lỗi của bên bán nếu:

• Tự ý bán cho người khác giá cao hơn;
• Không cung cấp đủ giấy tờ pháp lý;
• Không hợp tác khi công chứng (cố tình lẩn tránh, không đi ký…).

Khi đó, bên bán phải chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS.

- Được xem là lỗi của bên mua nếu:              

• Không chuẩn bị đủ tài chính đúng thời hạn;
• Cố tình không đi công chứng;
• Tự ý thay đổi điều kiện giao dịch.

Khi đó, bên mua mất tiền cọc.

- Không xem là lỗi của bất kỳ bên nào nếu việc không thể ký hợp đồng do sự kiện khách quan, ví dụ:

• Đất bất ngờ bị đưa vào quy hoạch theo văn bản mới;
• Văn phòng công chứng tạm dừng hoạt động hoặc không thể xác minh pháp lý;
• Tài sản bị kê biên thi hành án mà hai bên không biết trước;
• Có quyết định hành chính ảnh hưởng đến quyền chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, Tòa có thể xác định không phát sinh phạt cọc, hoặc yêu cầu các bên hoàn trả khi không có lỗi.

3.2. Điều khoản hợp đồng đặt cọc có rõ ràng hay không?

Một nguyên tắc quan trọng được áp dụng theo Bộ luật Dân sự: hợp đồng phải được giải thích theo hướng bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế hoặc bên không soạn thảo hợp đồng.

Vì vậy, nếu hợp đồng đặt cọc:

• Không ghi rõ “điều kiện phạt cọc”;
• Không quy định thế nào là “vi phạm nghĩa vụ”;
• Không quy định rõ thời hạn, trách nhiệm phối hợp công chứng;
• Dùng từ ngữ mơ hồ, dễ hiểu lầm;

Tòa án sẽ không tự động tuyên phạt cọc, mà xem xét kỹ từng hành vi vi phạm và bối cảnh giao dịch.

Đặc biệt, trong nhiều vụ án gần đây, Tòa nhận định:
“Nếu lỗi làm hợp đồng chính không ký được không thuộc về một bên cụ thể, mà do thiếu sót của cả hai hoặc do hợp đồng không rõ ràng → không có cơ sở áp dụng phạt cọc.”

4. Các dạng tranh chấp đặt cọc phổ biến

Trong thực tế xét xử, tranh chấp đặt cọc xoay quanh câu hỏi trung tâm: “Ai là người có lỗi khiến hợp đồng chính không thể ký kết?”. Dưới đây là bốn nhóm tranh chấp điển hình nhất trong giao dịch nhà đất.

4.1. Tranh chấp về lỗi dẫn đến không ký được hợp đồng

Đây là dạng tranh chấp chiếm tỷ lệ cao nhất. Hai bên đưa ra hai câu chuyện hoàn toàn trái ngược:

• Bên mua cho rằng bên bán tự ý tăng giá, hẹn ký nhưng “lật kèo” khi thị trường sốt đất.
• Bên bán thì khẳng định bên mua không chuẩn bị đủ tài chính, không vay được ngân hàng, hoặc cố tình kéo dài thời gian để chờ giá giảm.

Tòa án sẽ căn cứ vào:

  Tin nhắn, email trao đổi về giá;

  Biên bản làm việc tại phòng công chứng;

  Sao kê ngân hàng chứng minh khả năng tài chính của bên mua.

Việc xác định lỗi dựa vào Điều 351 và Điều 328 BLDS 2015: bên nào không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên đó phải chịu hậu quả pháp lý của việc vi phạm (mất cọc hoặc phạt cọc).

4.2. Tranh chấp do bất động sản “đang có vấn đề pháp lý”

Một lượng lớn tranh chấp phát sinh vì bên mua chỉ xem đất… bằng mắt thường, không kiểm tra tình trạng pháp lý.

Các trường hợp thường gặp:

• Đất chưa có Giấy chứng nhận, đất nằm trong quy hoạch, đang tranh chấp, hoặc có người thừa kế chưa đồng ý chuyển nhượng thì hợp đồng vô hiệu theo Điều 117 BLDS 2015 (không đủ điều kiện để giao kết);
• Đất đang thế chấp ngân hàng, nhưng bên bán giấu thông tin sẽ vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực tại Khoản 3, điều 3 BLDS 2015;

Trong các tình huống này, Tòa thường tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 BLDS, và lỗi bên bán có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường.

4.3. Bên bán ký hợp đồng với người khác dù đang nhận cọc

Đây được xem là hành vi “phá vỡ cam kết giao kết hợp đồng” – đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 BLDS 2015.

Biểu hiện thường thấy:

• Bên bán nhận cọc của bạn nhưng lén bán cho người thứ ba với giá cao hơn;
• Né tránh việc ký hợp đồng công chứng dù đã hẹn nhiều lần;
• Không cung cấp hồ sơ nhà đất để kéo dài thời gian.

Trong trường hợp này, theo Điều 328 BLDS 2015, bên bán sẽ phải:

• Trả lại tiền cọc,
• Trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị cọc (phạt cọc gấp đôi), không loại trừ trường hợp phải bồi thường thiệt hại bổ sung nếu bên mua chứng minh được tổn thất (chi phí công chứng, đi lại, đặt cọc vay ngân hàng…).

4.4. Đặt cọc qua trung gian nhưng môi giới bỏ trốn

Một trong những “cái bẫy” nguy hiểm nhất là đặt cọc qua môi giới không có uỷ quyền, hoặc chuyển tiền cho bên thứ ba mà không xác minh tư cách pháp lý.

Rủi ro phát sinh:

• Môi giới nhận tiền rồi biến mất;
• Hợp đồng đặt cọc ký với người không phải chủ sở hữu, không được ủy quyền dẫn đến giao dịch vô hiệu theo Điều 131, 133 BLDS;
• Bên bán không thừa nhận giao dịch đặt cọc, dẫn tới kiện tụng kéo dài.

Trong nhiều bản án, Tòa xác định đặt cọc qua trung gian không có giá trị ràng buộc, vì không chứng minh được ý chí của chủ đất, và người mua phải tự chịu rủi ro nếu không kiểm tra kỹ.

5. Tòa án giải quyết tranh chấp đặt cọc như thế nào?

Khi tranh chấp đặt cọc nhà đất phát sinh, Tòa án không chỉ dựa vào số tiền cọc và “ai giữ cọc”, mà sẽ tiến hành một quy trình đánh giá pháp lý chặt chẽ để đảm bảo giải quyết khách quan, đúng bản chất giao dịch. Dưới đây là các bước trọng tâm Tòa thường xem xét.

5.1. Xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Trước hết, Tòa án sẽ xem hợp đồng đặt cọc có đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 hay không, bao gồm:

• Năng lực chủ thể: Hai bên có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao kết hay không.
• Mục đích – nội dung hợp pháp: Việc đặt cọc phải nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định Luật Đất đai và không vi phạm điều cấm.
• Hình thức: Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng (theo Điều 328 BLDS), nên giấy viết tay hoặc thỏa thuận bằng email/tin nhắn vẫn có thể được công nhận nếu thể hiện rõ nội dung giao dịch.

Nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu (ví dụ: đặt cọc đất không có thật, đất bị kê biên, giao dịch giả tạo…), các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 BLDS.

5.2. Xác định lỗi của các bên theo Điều 351 BLDS

Xác định bên nào “gây ra việc hợp đồng chính không được ký kết” là trọng tâm của tranh chấp và để xác định được vấn đề này, tòa án sẽ:

• Thu thập tin nhắn, cuộc gọi, biên bản hẹn ngày công chứng;
• Đối chiếu tài chính của bên mua, khả năng giao đất – giấy tờ pháp lý của bên bán;
• Xem xét hành vi trì hoãn, từ chối hợp tác hoặc thay đổi điều kiện giao dịch.

Theo Điều 351 BLDS, nếu một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, gây cản trở việc ký hợp đồng chính thì bên đó được xác định có lỗi.

Kết luận về lỗi sẽ quyết định:

• Bên nào mất cọc,
• Bên nào bị phạt cọc,
• Bên nào phải bồi thường thiệt hại.

5.3. Tính mức phạt cọc và mức bồi thường

- Phạt cọc- theo quy định Điều 328 BLDS 2015:

Trong trường hợp:

• Bên mua vi phạm thì bên mua sẽ mất tiền đặt cọc.
• Bên bán vi phạm thì bên bán sẽ phải trả lại cọc và khoản tiền tương đương cọc (phạt cọc gấp đôi)

Tuy nhiên, Tòa án có thể giảm mức phạt nếu chứng minh được sự kiện bất khả kháng hoặc lỗi hỗn hợp.

- Bồi thường thiệt hại- theo quy định Điều 13 và Điều 360 BLDS 2015:

Ngoài phạt cọc, bên vi phạm còn có thể phải bồi thường thiệt hại thực tế, bao gồm:

• Chi phí đi lại, xin trích lục, chuẩn bị hồ sơ;
• Phí môi giới, định giá, thẩm định;
• Chi phí công chứng (nếu đã đặt lịch và thanh toán trước);
• Thiệt hại về cơ hội giao dịch khác (Tòa án xem xét mức độ hợp lý của yêu cầu).

Tòa sẽ yêu cầu bên yêu cầu bồi thường chứng minh thiệt hại bằng chứng từ, hóa đơn, tin nhắn… Đây là bước mang tính quyết định đến giá trị bồi thường.

- Trong trường hợp có môi giới tham gia:

Nếu có dấu hiệu môi giới chiếm đoạt tiền cọc, bỏ trốn, hoặc lừa dối, Tòa án có thể:

• Tuyên giao dịch vô hiệu do bị lừa dối (Điều 127 BLDS),
• Buộc môi giới hoàn trả tiền,
• Chuyển hồ sơ sang Cơ quan điều tra nếu có dấu hiệu phạm tội (Điều 174 – lừa đảo chiếm đoạt tài sản).

6. Khuyến nghị để hạn chế rủi ro khi đặt cọc nhà đất

Đặt cọc trong giao dịch bất động sản luôn tiềm ẩn tranh chấp nếu các bên thiếu kiểm tra hoặc chủ quan trong quá trình thực hiện thỏa thuận. Để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, người mua – người bán cần lưu ý một số nguyên tắc then chốt sau:

6.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý trước khi xuống tiền

Đây là bước quan trọng nhất, quyết định giao dịch có “an toàn” hay không. Người mua cần:

• Đối chiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hồ sơ thửa đất trên hệ thống địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Kiểm tra xem bất động sản có đang tranh chấp, kê biên, phong tỏa, nợ thuế hay không.
• Tra cứu tình trạng quy hoạch, tránh rơi vào trường hợp đất nằm trong “quy hoạch treo” nên không thể sang tên.

Việc kiểm tra kỹ giúp tránh các trường hợp hợp đồng vô hiệu theo Điều 123, 124 BLDS 2015.

6.2. Yêu cầu đúng “chính chủ” ký kết hoặc có ủy quyền hợp pháp

Tuyệt đối không đặt cọc với “người quen của chủ đất”, môi giới, hoặc bên thứ ba không có quyền định đoạt.
Hợp đồng đặt cọc chỉ có hiệu lực khi được ký bởi:

• Chủ sở hữu ghi trên Giấy chứng nhận; hoặc
• Người được ủy quyền hợp pháp, có công chứng/chứng thực theo Luật Công chứng 2014.

Vi phạm nguyên tắc này có thể khiến giao dịch vô hiệu theo Điều 142 BLDS (giao dịch do người không có thẩm quyền xác lập).

6.3. Ghi rõ và đầy đủ các điều khoản cốt lõi trong hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng không nên “viết tay vài dòng”. Cần nêu rõ:

• Thời hạn ký hợp đồng công chứng;
• Địa điểm ký, người chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ;
• Giá bán và phương thức thanh toán;
• Điều kiện phạt cọc theo Điều 328 BLDS 2015;
• Trường hợp bất khả kháng, hoặc sự kiện khách quan khiến việc ký hợp đồng không thể thực hiện;
• Nghĩa vụ hỗ trợ vay ngân hàng, nếu có.

6.4. Không đặt cọc quá cao

Thông thường, mức đặt cọc an toàn dao động 5–10% giá trị giao dịch.
Đặt cọc quá cao dễ dẫn tới:

• Thiệt hại lớn khi xảy ra vi phạm;
• Gia tăng tranh chấp khi các bên không đủ năng lực tài chính thực hiện hợp đồng.

6.5. Chuyển khoản có ghi rõ nội dung để làm chứng cứ

Khi thanh toán, nên chuyển khoản và ghi rõ:

“Đặt cọc mua bán nhà đất theo hợp đồng ngày …”

Chứng từ chuyển tiền sẽ là căn cứ quan trọng khi giải quyết tranh chấp theo Điều 95 BLTTDS 2015 (chứng cứ hợp lệ).

6.6. Nhờ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý rà soát hợp đồng

Luật sư sẽ:

• Kiểm tra năng lực pháp lý của các bên;
• Xem xét tính hợp pháp của bất động sản;
• Soạn thảo điều khoản chặt chẽ, hạn chế “bẫy hợp đồng”;
• Dự liệu rủi ro và đề xuất phương án phòng ngừa.

Việc có luật sư đồng hành giúp giảm đến 80% nguy cơ tranh chấp phát sinh.

Hợp đồng đặt cọc tưởng chừng đơn giản nhưng lại là “điểm nóng” trong hầu hết tranh chấp bất động sản. Nắm vững quy định pháp luật – đặc biệt là Điều 328 BLDS – và soạn thảo hợp đồng chặt chẽ sẽ giúp các bên giảm thiểu rủi ro, tránh mất thời gian và chi phí tranh tụng.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!