Các lưu ý khi mua nhà hình thành trong tương lai
Sở hữu một căn hộ hiện đại hay một ngôi nhà mơ ước ngay từ khi dự án mới bắt đầu xây dựng – hay còn gọi là mua nhà ở hình thành trong tương lai – là lựa chọn của rất nhiều gia đình hiện nay. Tuy nhiên, đằng sau những lời quảng cáo mỹ miều và mức giá ưu đãi từ phía chủ đầu tư là không ít bẫy pháp lý có thể đẩy người mua vào cảnh "tiền mất, tật mang".
Điều kiện pháp lý để chủ đầu tư được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai
Một dự án bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đã hoàn thiện đầy đủ khung pháp lý nền tảng. Việc kiểm tra kỹ hồ sơ của chủ đầu tư trước khi xuống tiền là bước quan trọng nhất giúp người mua loại bỏ tối đa rủi ro.
Hồ sơ pháp lý bắt buộc của dự án
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án nhà ở hình thành trong tương lai muốn mở bán bắt buộc phải có đầy đủ các giấy tờ sau:
-
Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
-
Hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
-
Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp pháp luật quy định phải có).
-
Biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ. Đặc biệt, đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chủ đầu tư bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng.
Văn bản chấp thuận mở bán của cơ quan quản lý nhà ở
Không chỉ dừng lại ở giấy tờ dự án, trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư còn phải gửi văn bản thông báo đến Sở Xây dựng (cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh). Trong vòng 15 ngày, cơ quan này sẽ trả lời bằng văn bản xác nhận nhà ở đó có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hay không. Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản chấp thuận này trước khi ký kết hợp đồng.
Quy định về tiến độ thanh toán nhằm bảo vệ dòng tiền cho khách hàng
Pháp luật quy định rất rõ ràng về chế độ thanh toán theo tiến độ (Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014) nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư lạm dụng vốn của khách hàng hoặc sử dụng sai mục đích.
Các mốc thanh toán tối đa người mua cần nhớ
-
Lần đầu thanh toán: Không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng.
-
Thanh toán trước khi bàn giao nhà: Tổng số tiền thu theo các đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tuyệt đối không quá 70% giá trị hợp đồng (đối với chủ đầu tư trong nước) hoặc không quá 50% (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
-
Thanh toán khi chưa có Sổ hồng: Nếu chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên bán không được phép thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước hoàn tất cấp Sổ cho người mua.
Đồng thời, pháp luật cũng ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng mục đích đã cam kết.
Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán và những điều kiện bắt buộc
Trong quá trình mua nhà trên giấy, nếu có nhu cầu thay đổi định hướng tài chính, người mua hoàn toàn có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng cho người khác theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Thủ tục và trách nhiệm của chủ đầu tư khi chuyển nhượng
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Giao dịch này phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư. Bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán. Pháp luật nghiêm cấm chủ đầu tư thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến thủ tục chuyển nhượng này.
4 điều kiện sinh tử để giao dịch chuyển nhượng hợp lệ
Để hợp đồng chuyển nhượng được công nhận và không bị vô hiệu, giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chí:
-
Đã có hợp đồng mua bán được lập đúng quy định pháp luật.
-
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng).
-
Hợp đồng mua bán không thuộc diện đang có tranh chấp hay khiếu kiện.
-
Bất động sản trong hợp đồng không bị kê biên hoặc thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ (trừ trường hợp được bên nhận thế chấp chấp thuận bằng văn bản).
Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên không áp dụng đối với loại hình nhà ở xã hội.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!
