1. Thế nào là hành vi lấn ranh đất?

Hành vi lấn ranh đất được hiểu là việc một cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức tự ý dịch chuyển mốc giới, xây dựng công trình, hàng rào hoặc sử dụng vượt quá phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để chiếm dụng phần đất liền kề.

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo một trong các căn cứ sau:

- Theo thỏa thuận của các bên;

- Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Theo tập quán địa phương;

- Theo hiện trạng sử dụng ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Trong thực tiễn, tranh chấp thường phát sinh khi:

- Xây dựng tường rào lấn sang đất bên cạnh;

- Sai lệch giữa thực tế sử dụng và bản đồ địa chính;

- Mốc giới cũ bị mất, dịch chuyển;

- Đất chuyển nhượng bằng giấy viết tay qua nhiều đời;

- Tự ý cơi nới công trình sang phần đất giáp ranh.

2. Người dân nên làm gì khi phát hiện hàng xóm lấn đất?

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất cần rà soát:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng);

- Trích lục bản đồ địa chính;

- Hồ sơ đo đạc, cắm mốc;

- Hợp đồng chuyển nhượng;

- Biên bản xác định ranh giới thửa đất (nếu có).

Đây là các tài liệu có giá trị chứng minh phạm vi quyền sử dụng đất hợp pháp.

Trong nhiều trường hợp, diện tích thực tế có thể chênh lệch với Giấy chứng nhận do lịch sử đo đạc cũ hoặc biến động địa hình. Vì vậy, cần thực hiện đo đạc hiện trạng bởi đơn vị có chức năng chuyên môn để có căn cứ kỹ thuật chính xác.

3. Có được tự ý phá dỡ công trình lấn chiếm hay không?

Câu trả lời là không.

Dù xác định hàng xóm có hành vi lấn chiếm đất, người dân cũng không được tự ý:

- Đập phá công trình;

- Di dời tài sản;

- Dùng vũ lực để lấy lại đất.

Những hành vi này có thể phát sinh trách nhiệm dân sự, xử phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

Biện pháp đúng pháp luật là yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo trình tự luật định.

4. Hòa giải tranh chấp đất đai là thủ tục bắt buộc

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các bên bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024. ()

Sau khi tiếp nhận đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã sẽ:

- Thẩm tra nguồn gốc đất;

- Xác minh hiện trạng sử dụng;

- Thu thập tài liệu, chứng cứ;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.

Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, UBND cấp xã phải thông báo việc thụ lý hồ sơ hòa giải. ()

Thời hạn tổ chức hòa giải theo Luật Đất đai 2024 không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu. ()

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và xác nhận của UBND cấp xã.

5. Hòa giải không thành thì xử lý thế nào?

Trường hợp hòa giải không thành, người dân có thể lựa chọn một trong hai phương thức:

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Đây là phương thức phổ biến nhất đối với tranh chấp ranh giới đất liền kề.

Người khởi kiện cần chuẩn bị:

- Đơn khởi kiện;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Biên bản hòa giải không thành;

- Hồ sơ đo đạc hiện trạng;

- Chứng cứ về quá trình sử dụng đất;

- Hình ảnh, video, lời khai nhân chứng (nếu có).

Tòa án sẽ xem xét:

- Nguồn gốc đất;

- Quá trình quản lý, sử dụng;

- Hiện trạng thực tế;

- Hồ sơ địa chính;

- Kết quả thẩm định, đo đạc tại chỗ.

Yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết

Trong một số trường hợp nhất định theo quy định pháp luật đất đai, đương sự có thể yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hành chính về đất đai.

Tuy nhiên, đối với tranh chấp ranh giới liền kề có tính chất phức tạp, liên quan quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, việc khởi kiện tại Tòa án thường bảo đảm giá trị pháp lý và khả năng thi hành cao hơn.

6. Người lấn chiếm đất có thể bị xử phạt thế nào?

Ngoài nghĩa vụ trả lại phần đất lấn chiếm, người vi phạm còn có thể:

- Bị buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép;

- Khôi phục hiện trạng ban đầu;

- Bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về đất đai;

- Bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại thực tế cho chủ sử dụng đất hợp pháp.

Mức xử phạt sẽ phụ thuộc vào:

- Diện tích lấn chiếm;

- Loại đất;

- Khu vực đô thị hay nông thôn;

- Hậu quả phát sinh.

Tranh chấp hàng xóm lấn ranh đất không chỉ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất mà còn dễ làm phát sinh mâu thuẫn kéo dài trong quan hệ dân cư. Việc xử lý đúng trình tự pháp luật, có căn cứ hồ sơ địa chính rõ ràng và thực hiện hòa giải đúng quy định sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất một cách hiệu quả và hạn chế rủi ro pháp lý về sau.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!