1. Cơ sở pháp lý: Chuyển dịch từ "Khung giá đất" sang định giá theo thị trường

Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, "Khung giá đất" do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm/lần là trần - sàn pháp lý để Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh căn cứ xây dựng "Bảng giá đất". Tuy nhiên, biên độ của Khung giá đất thường có độ trễ lớn và thấp hơn rất nhiều so với giá trị giao dịch thực tế, dẫn đến nghịch lý: Giá bồi thường khi thu hồi đất không phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Căn cứ Điều 158 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc định giá đất hiện hành yêu cầu phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Khung giá đất bị bãi bỏ hoàn toàn, trao quyền tự chủ cho UBND cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất hàng năm, thay vì 05 năm/lần như trước.

2. Tiền bồi thường thu hồi đất thay đổi như thế nào trong thực tiễn?

Sự biến chuyển về cơ chế định giá dẫn đến những thay đổi cốt lõi trong thực tiễn bồi thường thiệt hại:

• Rút ngắn khoảng cách chênh lệch địa tô: Tiền bồi thường về đất sẽ được tính toán dựa trên "Giá đất cụ thể" do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Bằng việc áp dụng các phương pháp định giá hiện đại (phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh), giá bồi thường sẽ tiệm cận tối đa với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Người dân sẽ không còn chịu thiệt thòi vì mức giá đền bù mang tính áp đặt hành chính.
• Gia tăng đáng kể giá trị đền bù cho đất nông nghiệp: Thực tiễn trước đây cho thấy các dự án thu hồi đất nông nghiệp thường phát sinh khiếu kiện hành chính kéo dài do đơn giá đền bù quá thấp. Hiện nay, với nguyên tắc tính đúng, tính đủ, đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất ở tại nông thôn, hoặc đất xen kẹt dự kiến sẽ gia tăng đáng kể so với chu kỳ áp dụng Khung giá đất cũ.
• Đa dạng hóa hình thức bồi thường: Bên cạnh việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có cùng mục đích sử dụng, Luật Đất đai mới mở rộng cơ chế đền bù linh hoạt. NSDĐ có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở (tùy thuộc vào quỹ đất/nhà của địa phương), tạo điều kiện bảo đảm sinh kế và an sinh xã hội hậu thu hồi.
• Tăng chi phí giải phóng mặt bằng của Chủ đầu tư: Dưới góc độ quản lý dự án, việc tiền bồi thường tăng sẽ kéo theo tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Tuy nhiên, điều này đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến cưỡng chế thu hồi đất và khiếu nại, tố cáo từ người dân.

3. Khuyến nghị pháp lý dành cho người sử dụng đất

Để tối ưu hóa và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi nằm trong diện quy hoạch hoặc có quyết định thu hồi đất, NSDĐ cần lưu ý thực hiện các nghiệp vụ sau:

1. Củng cố hồ sơ pháp lý về nguồn gốc đất: Đảm bảo Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ/Sổ hồng) phản ánh đúng hiện trạng, diện tích và mục đích sử dụng. Đối với đất chưa có Giấy chứng nhận, cần thu thập các vi bằng, biên lai nộp thuế, hoặc giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp để đủ điều kiện bồi thường.
2. Chủ động cập nhật Bảng giá đất địa phương: Thường xuyên theo dõi các dự thảo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố hàng năm để có cơ sở đối chiếu, ước tính giá trị tài sản và đánh giá tính hợp pháp của Quyết định phê duyệt phương án bồi thường.
3. Thực hiện quyền giám sát và phản biện: Trong giai đoạn niêm yết công khai phương án đền bù, nếu nhận thấy mức giá hoặc diện tích kiểm đếm chưa thỏa đáng, NSDĐ có quyền thực hiện khiếu nại hành chính đối với Quyết định bồi thường, hoặc khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu định giá lại theo đúng nguyên tắc thị trường.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!