1.Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất.

1.1 Khái niệm về đấu giá.

Căn cứ theo khoản 2 điều 5 Luật đấu giá tài sản năm 2016 thì:

Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản mà có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục của luật đấu giá tài sản năm 2016 trừ trường hợp quy định tại điều 49 Luật này.

1.2 Khải niệm về bán đấu giá đất.

Bán đấu giá đất hay đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức phân phối đất đai đặc biệt của nhà nước, việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai các thửa đất thuộc địa giới hành chính của địa phường. Khác với giao đất theo cách thức thông thường, với hình thức bán đấu giá đất, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác, người nào trả giá cao nhất thì được nhận quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện để đất được đấu giá.

Căn cứ theo khoản 2 điều 125 Luật đất đai năm 2024, điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối.

- Có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, đã được phê duyệt vào mục đích sử dụng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất do nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.

- Có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Quy trình đấu giá đất.

Bước 1: Lập phương án đấu giá sử dụng đất.

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và đề xuất của các đơn vị về việc đấu giá quỹ đất hiện có, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài Nguyên và môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo, các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt, đơn vi được giao tổ chức đấu giá thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ các thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá sử dụng đất. Hồ sơ thửa đất bao gồm:

• Tờ trình và dự thảo quyết đinh đấu giá quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ có liên quan đến hiện trạng quản lý, sử dụng thửa đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với thửa đất đấu giá(nếu có) của cơ quan có thẩm quyền.
• Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trích lục bản đổ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đấu giá trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính.
• Tên, địa chỉ của đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng thửa đất.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào hồ sơ thửa đất đấu giá do đơn vị tổ chức thực hiện việc, đấu giá quyền sử dụng đất chuẩn bị và ý kiến thẩm định của cơ quan tài nguyên và môi trường, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.

Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá, gồm giá đất, hạ tầng ký thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có, theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Căn cứ vào hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Việc tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo phương án đã được phê duyệt. Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ tư vấn đầu thầu để xây dựng và đánh giá hồ sơ mời thầu; thực hiện thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 2 lần; thực hiện đánh giá hồ sơ dự thầu theo nguyên tắc khách quan, trung thực và xác định đơn vị trúng thầu theo thang điểm, tiêu chí quy định của pháp luật về đấu thầu và quy định cụ thể tại địa phương(nếu có).

Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất đúng với trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và nội dung cụ thể tại hợp đồng thuê thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Bước 9: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất trên thực địa cho người trúng đấu giá

Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!