1. Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai được hiểu là là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai có nhiều phương thức giải quyết, trong đó các bên tranh chấp có quyền khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân. Để có thể thực hiện việc đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình và không bị Tòa án trả lại đơn thì người khởi kiện phải có đủ điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai.

2. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

2.1. Người khởi kiện có quyền khởi kiện hợp pháp

Tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án như sau:

“Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

Theo đó khi các bên xảy ra tranh chấp đất đai và cho rằng ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có quyền khởi kiện hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện. Ví dụ như lập hợp đồng ủy quyền để ủy quyền quyền khởi kiện cho Văn phòng luật sư,....

2.2. Khởi kiện tại đúng Tòa án có thẩm quyền theo từng loại việc

Căn cứ theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì tranh chấp đất đai áp dụng quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Đồng thời theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Tranh chấp đất đai áp dụng quy định của pháp luật đất đai để giải quyết là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Còn tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 để giải quyết.

Lưu ý về việc hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã

Tại khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 có nêu rõ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thì không thực hiện Hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 236.

Luật Đất đai 2024. Khi đó thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này thuộc về Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền. ( Khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024)

Đồng thời căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai như sau:

“Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

[...]

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Theo các quy định trên thì tranh chấp đất đai không bắt buôc phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã khi tiến hành khởi kiện.

+ Đối với tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai) thì bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã.

+ Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện và không bắt buộc, mà các bên có quyền trực tiếp gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm phán trả lại đơn khởi kiện nếu sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trừ trường hợp yêu cầu đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu và theo quy định của pháp luật được quyền khởi kiện lại.

Như vậy, Tòa án chỉ thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết, cụ thể:

- Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực của Tòa án.

- Chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!