1. Mua bán ruộng đất bằng giấy viết tay là gì?

- Mua bán ruộng đất được hiểu theo cách gọi thông thường của nhiều người dân, theo pháp luật thì đây được gọi là việc nhận quyền sử dụng đất.

- Mua bán ruộng đất bằng giấy viết tay là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng, chứng thực. Đây không phải là thuật ngữ chính thức trong pháp luật, nhưng được sử dụng để mô tả hợp đồng viết tay giữa các bên mua bán. 

- Đất mua bằng giấy viết tay trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đủ điều kiện hoặc được cấp Giấy chứng nhận mới nếu bên mua có Giấy chứng nhận của bên bán mà không có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

2. Mua bán ruộng đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không?

2.1. Chuyển nhượng trước 01/7/2014

- Không yêu cầu người chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.

- Trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền (không phải thực hiện thủ tục sang tên vì đất chưa có Giấy chứng nhận).

- Căn cứ pháp lý:

 Theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NDD-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau: 

 “1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.2. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu, không thể đăng ký biến động (không sang tên được).

- Căn cứ pháp lý:

 Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực.

Trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc hai bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này các bên không phải công chứng, chứng thực (Theo khoản 2 điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

3. Nội dung của giấy mua bán đất viết tay, gồm:

- Thời gian, địa điểm làm Giấy mua bán đất;

- Thông tin của các bên trong giao dịch mua bán nhà đất: Họ tên, số Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu, hộ khẩu thường trú….

- Đối tượng chuyển nhượng: Quyền sử dụng đất hay gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán;

- Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí;

- Phương thưc giải quyết tranh chấp;

- Lời cam đoan và chữ ký xác nhận của các bên.

 Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp ý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@ gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!