I. Phân biệt tranh chấp đặt cọc và tranh chấp bất động sản

Nhiều người lầm tưởng rằng cứ liên quan đến đất đai thì phải nộp đơn tại Tòa án nơi có đất. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành phân biệt hai nhóm tranh chấp sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đối với thửa đất đó (tranh chấp ranh giới, tranh chấp đòi lại đất...). Đối với loại này, thẩm quyền bắt buộc thuộc về Tòa án nơi có bất động sản.

- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc: Đối tượng tranh chấp ở đây không phải là quyền sử dụng đất mà là số tiền cọc và nghĩa vụ phạt cọc phát sinh từ hợp đồng dân sự. Đây được coi là tranh chấp về hợp đồng dân sự theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

II. Tòa án nơi có đất hay nơi bị đơn cư trú giải quyết?

Căn cứ vào nội dung tại Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thẩm quyền được xác định như sau:

- Thẩm quyền chung: Theo Điểm a Khoản 1 Điều 39, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động. Vì tranh chấp đặt cọc được xác định là tranh chấp hợp đồng, nên thông thường đơn khởi kiện phải nộp tại Tòa án nơi người bị kiện (bị đơn) đang cư trú.

- Trường hợp đặc biệt: Theo Điểm c Khoản 1 Điều 39, chỉ những tranh chấp mà đối tượng tranh chấp là bất động sản thì mới do Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn hiện nay đã làm rõ rằng tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp về quyền nghĩa vụ dân sự của các bên, đối tượng là tiền, không phải là bất động sản.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc.

III. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Trong quá trình giải quyết tại Tòa án, hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Điển hình là các trường hợp giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, bị lừa dối về pháp lý thửa đất, đe dọa ép buộc ký kết, hoặc có sự nhầm lẫn về nội dung cốt lõi của hợp đồng.

Ngoài ra, việc người ký tên không có năng lực hành vi hoặc không tuân thủ quy định về hình thức (nếu luật yêu cầu cụ thể) cũng là căn cứ để Tòa án xem xét tuyên bố vô hiệu.

Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, căn cứ theo Điều 131 về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên nhận cọc phải trả lại tiền cho bên đặt cọc mà không phát sinh nghĩa vụ phạt cọc.

IV. Hồ sơ và thủ tục khởi kiện tranh chấp đặt cọc

Để đảm bảo việc thụ lý tại Tòa án nơi bị đơn cư trú được thuận lợi, đương sự cần chuẩn bị:

- Đơn khởi kiện: Ghi rõ yêu cầu trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc (nếu có).

- Chứng cứ: Bản sao hợp đồng đặt cọc, biên nhận giao nhận tiền, các thông báo về việc thực hiện hợp đồng.

- Tài liệu cư trú: Cần có thông tin xác nhận cư trú của bị đơn để Tòa án có căn cứ xác định thẩm quyền lãnh thổ.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng những ý kiến tư vấn này sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn !