1. Đính chính sổ đỏ là gì?

Theo tinh thần của Luật đất đai 2024 "Đính chính Giấy chứng nhận" là thủ tục hành chính được thực hiện khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận sự tồn tại của một hoặc nhiều sai sót thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp so với thông tin thực tế hoặc hồ sơ pháp lý hợp lệ tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đó.

2. Trường hợp nào người dân phải đính chính sổ đỏ?

2.1. Sai sót về thông tin của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024, cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm đính chính khi: "Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó".  

Đây là loại sai sót phổ biến nhất, chiếm tỷ trọng lớn trong các hồ sơ đính chính tại các Văn phòng Đăng ký đất đai. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nhập liệu thủ công trong giai đoạn công nghệ chưa đồng bộ, hoặc sự nhầm lẫn trong việc đọc chữ viết tay trên hồ sơ kê khai của người dân.

- Sai sót về Tên gọi: Bao gồm sai chính tả, sai dấu (huyền, sắc, hỏi, ngã, nặng), thiếu tên đệm. Ví dụ: "Trần Thị Thu Hà" bị ghi thành "Trần Thị Thu", hoặc "Nguyễn Văn Nam" bị ghi thành "Nguyễn Thị Nam". Những lỗi này tuy nhỏ về mặt hiển thị nhưng làm sai lệch hoàn toàn chủ thể định danh trong cơ sở dữ liệu.

- Sai sót về Giấy tờ nhân thân (Số CMND/CCCD/Hộ chiếu):

Tình huống: Tại thời điểm cấp Sổ (ví dụ năm 2010), người dân sử dụng CMND 9 số. Nhưng cán bộ nhập liệu gõ sai 1 con số. Đây là trường hợp phải đính chính.

Nếu Sổ đỏ ghi đúng số CMND cũ, và hiện nay người dân đã đổi sang CCCD gắn chip, thì đây KHÔNG phải là trường hợp đính chính theo Điều 152. Đây là trường hợp người dân thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi thông tin (Đăng ký biến động) để cập nhật số mới. Tuy nhiên, nếu trên Sổ đỏ ghi sai số CMND cũ (so với bản gốc CMND cũ), thì bắt buộc phải đính chính trước hoặc kết hợp đồng thời với thủ tục cập nhật số CCCD mới để đảm bảo tính liên tục của dòng lịch sử pháp lý.

- Sai sót về Địa chỉ: Địa chỉ thường trú ghi trên Sổ đỏ không khớp với Sổ hộ khẩu hoặc dữ liệu dân cư tại thời điểm cấp. Ví dụ: Xã A đã lên Phường A trước khi cấp Sổ, nhưng trên Sổ vẫn ghi là Xã A.

Trong bối cảnh Luật Cư trú và Đề án 06 về dữ liệu dân cư được áp dụng triệt để, bất kỳ sự sai lệch nào về tên, số định danh hay địa chỉ giữa Sổ đỏ và Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư (VNeID) đều sẽ dẫn đến việc hệ thống từ chối thực hiện các thủ tục hành chính liên thông, buộc người dân phải đi đính chính

2.2. Sai sót về thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024: "Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận".  

Nhóm sai sót này liên quan trực tiếp đến khách thể của quyền sở hữu (tài sản), và thường phức tạp hơn vì liên quan đến kỹ thuật đo đạc và lịch sử quản lý đất đai.

- Sai sót về vị trí, số hiệu thửa đất:

Ghi nhầm số tờ bản đồ, số thửa đất. Ví dụ: Thửa đất số 15 tờ bản đồ số 3 bị ghi nhầm thành Thửa 3 tờ bản đồ số 15. Lỗi này cực kỳ nghiêm trọng vì nó có thể dẫn đến việc cấp Sổ đỏ lên... đất của người khác hoặc đất công.

Sai tọa độ mốc giới: Trong quá trình chuyển đổi từ bản đồ giấy sang bản đồ số (hệ tọa độ VN-2000), việc sai lệch tọa độ dẫn đến hình thể thửa đất trên Sổ không khớp với thực tế là rất phổ biến.

- Sai sót về diện tích và kích thước cạnh:

Diện tích ghi bằng chữ và bằng số không khớp nhau.

Kích thước các cạnh ghi trên sơ đồ không khớp với tổng diện tích.

Diện tích trên Sổ nhỏ hơn hoặc lớn hơn hồ sơ gốc đã được thẩm định. Cần lưu ý, nếu sự sai lệch này do đo đạc lại bằng máy móc hiện đại (chính xác hơn thước dây ngày xưa) thì thường được xử lý theo hướng cấp đổi hoặc đăng ký biến động diện tích (công nhận theo thực tế) chứ không đơn thuần là đính chính lỗi sai, trừ khi chứng minh được hồ sơ gốc ngày xưa đã ghi đúng nhưng Sổ chép sai.

- Sai sót về mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng:

Ghi sai mã loại đất (ví dụ: đất ở "ONT" ghi thành đất trồng cây lâu năm "CLN" hoặc ngược lại). Lỗi này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản và nghĩa vụ tài chính.

Sai thời hạn: Đất sử dụng ổn định lâu dài bị ghi nhầm thành đất có thời hạn 50 năm.

2.3. Sai sót được phát hiện thông qua kết luận của cơ quan nhà nước

Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh vai trò của các cơ quan thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp trong việc phát hiện sai sót. Cụ thể, việc đính chính phải được thực hiện khi có sự sai sót thông tin so với "văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai".  

Đây là cơ chế đảm bảo tính thống nhất giữa quyền lực hành pháp (quản lý đất đai) và tư pháp (xét xử). Khi Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân ban hành bản án/quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật, trong đó xác định rõ ranh giới, diện tích, hoặc chủ sở hữu thực sự của thửa đất khác với thông tin trên Sổ đỏ hiện có, thì Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện đính chính theo nội dung bản án/quyết định đó mà không được quyền từ chối với lý do "thông tin cũ đã đúng quy trình".

3. Các trường hợp không được đính chính sổ đỏ

3.1. Sai sót nghiêm trọng dẫn đến thu hồi Giấy chứng nhận

Không phải mọi sai lầm đều có thể "sửa chữa" bằng một dòng đính chính. Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan nhà nước sẽ không đính chính mà tiến hành thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận trong các trường hợp sai phạm mang tính bản chất:  

Cấp không đúng thẩm quyền: Ví dụ, UBND cấp xã cấp Sổ đỏ cho tổ chức tôn giáo (thẩm quyền thuộc UBND cấp tỉnh).

Cấp không đúng đối tượng: Cấp đất cho người không đủ điều kiện được giao đất, thuê đất theo quy định pháp luật (ví dụ: cấp đất lúa cho người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong giai đoạn luật cũ cấm, mà không thể khắc phục).

Sai sót về diện tích đất, loại đất không thể khắc phục: Nếu việc đính chính làm thay đổi bản chất pháp lý của thửa đất đến mức xâm phạm lợi ích công cộng hoặc quyền lợi của người thứ ba (ví dụ: cấp chồng lấn lên đất quốc phòng, đất quy hoạch công viên), thì phải thu hồi phần diện tích sai hoặc toàn bộ Sổ để xử lý lại từ đầu.

Cấp đất khi không đủ điều kiện: Đất đang có tranh chấp nhưng vẫn cấp Sổ; đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng đã cấp Sổ (trừ trường hợp được ghi nợ).

3.2. Các trường hợp thuộc phạm vi Đăng ký biến động

Như đã phân tích tại Mục II, các thay đổi phát sinh sau thời điểm cấp Sổ không được đính chính.

Chuyển mục đích sử dụng đất: Người dân muốn chuyển từ đất vườn sang đất ở phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích, nộp tiền sử dụng đất, sau đó Sổ đỏ sẽ được cập nhật biến động hoặc cấp mới, không phải là đính chính "lỗi sai".

Dồn điền đổi thửa, tách thửa, hợp thửa: Đây là các thủ tục hành chính riêng biệt làm thay đổi hình thể thửa đất, dẫn đến việc cấp Sổ mới hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính, không thuộc phạm vi đính chính.

3.3. Các trường hợp bị từ chối tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối nhận hồ sơ đính chính nếu tài sản rơi vào tình trạng bị hạn chế quyền giao dịch:  

Đang có tranh chấp: Đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc UBND các cấp và đã có văn bản thụ lý.

Đang bị kê biên, phong tỏa: Có quyết định của cơ quan Thi hành án dân sự hoặc Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản.

Thiếu sự đồng thuận của bên nhận thế chấp: Trường hợp đất đang thế chấp tại Ngân hàng, nếu việc đính chính làm thay đổi thông tin tài sản đảm bảo (ví dụ: giảm diện tích), người dân phải có văn bản đồng ý của Ngân hàng mới được thực hiện đính chính.

4. Hệ quả nếu không đính chính sổ đỏ

4.1. Vô hiệu quyền giao dịch và rủi ro thanh khoản

Đây là hệ quả nhãn tiền nhất. Luật Công chứng quy định Công chứng viên phải kiểm tra tính xác thực và hợp lệ của giấy tờ. Một sai sót nhỏ về tên đệm hay số CMND cũng đủ để Công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho.

Hệ quả kinh tế: Giao dịch bị ách tắc. Người bán không bán được đất khi cần tiền gấp; người mua lo ngại rủi ro pháp lý nên hủy cọc hoặc ép giá. Tài sản trở nên "kém thanh khoản" vì hồ sơ pháp lý không sạch.

4.2. Rào cản trong tiếp cận tín dụng (Thế chấp ngân hàng)

Các tổ chức tín dụng có quy trình kiểm soát rủi ro cực kỳ nghiêm ngặt.

Khi thẩm định tài sản đảm bảo, nếu phát hiện thông tin trên Sổ đỏ không khớp với thực tế (diện tích thiếu hụt) hoặc không khớp với giấy tờ nhân thân của người vay, Ngân hàng sẽ từ chối nhận thế chấp.

Việc phải dừng lại để đi làm thủ tục đính chính có thể mất từ 2 tuần đến hàng tháng, khiến người dân lỡ mất cơ hội kinh doanh cần vốn vay.

4.3. Thiệt hại về quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 mang đến thay đổi mang tính cách mạng: Bỏ khung giá đất, áp dụng Bảng giá đất hàng năm sát giá thị trường từ năm 2026.  

Tuy nhiên, giá đền bù được tính dựa trên loại đất và diện tích ghi trên Giấy chứng nhận.

Rủi ro: Nếu Sổ đỏ ghi sai loại đất (ví dụ thực tế là Đất ở nhưng Sổ ghi là Đất trồng cây lâu năm do lỗi nhầm lẫn cũ chưa đính chính), khi Nhà nước thu hồi, người dân sẽ chỉ được đền bù theo giá Đất nông nghiệp (thấp hơn rất nhiều so với Đất ở). Lúc này mới đi kiến nghị hay đính chính thì quy trình sẽ vô cùng phức tạp và khó khăn vì đất đã nằm trong diện thu hồi.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!