1. Khái niệm lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích

Theo khoản 31 Điều 3 Luật đất đai 2024:

       “Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”

Theo khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024:

       “Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.”

Đất sử dụng không đúng mục đích là tình trạng xảy ra khi đất đang được sử dụng cho một mục đích thuộc đối tượng chịu thuế, nhưng không tương ứng với mục đích sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận hoặc các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Lấn chiếm và sử dụng đất không đúng mục đích có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng và lâu dài đến quy hoạch đô thị, trật tự xã hội và môi trường. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ các cơ quan chức năng, cùng với sự nâng cao ý thức cộng đồng về tầm quan trọng của việc tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến sử dụng đất.

2. Quy định của Luật đất đai 2024 về trường hợp được xem xép cấp "Sổ đỏ" với đất do lấn, chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích được giao

Các trường hợp đặc biệt được xem xét cấp sổ đỏ: Căn cứ vào Điều 139 Luật đất đai 2024 

• Trường hợp 1: Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác nhưng đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dẫn đến việc diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp 2: Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

+ Trường hợp không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

• Trường hợp 3: Trường hợp lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

• Trường hợp 4: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp theo quy định và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3. Thủ tục cấp sổ đỏ trong trường hợp đặc biệt 

• Đăng ký lần đầu: 

Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Hồ sơ sẽ theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận xem xét hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ

• Đăng ký biến động đất đai: 

Bước 1: Làm hồ sơ đề nghị.

Căn cứ vào Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ bao gồm: 

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.

- Giấy chứng nhận đã cấp

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Điều 30 của Nghị định này 

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền 

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền.

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. 

4. Những vấn đề cần lưu ý

• Thời hạn giải quyết:

Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ có thể dao động từ 03 đến 20 ngày làm việc, tùy thuộc vào tính chất và độ phức tạp của từng trường hợp cụ thể. Điều này có nghĩa là người dân và các tổ chức cần chuẩn bị và nộp đầy đủ các tài liệu cần thiết để tránh bị kéo dài thời gian xử lý hồ sơ. Việc nắm rõ thời hạn giải quyết giúp các bên liên quan có thể theo dõi tiến trình và lên kế hoạch phù hợp cho các bước tiếp theo.

• Khả năng khiếu nại:

Khả năng khiếu nại là một quyền quan trọng của công dân trong trường hợp không đồng ý với quyết định của cơ quan nhà nước liên quan đến việc cấp sổ đỏ. Quyền khiếu nại cho phép công dân phản ánh và yêu cầu xem xét lại các quyết định mà họ cho là không công bằng hoặc sai sót. Để thực hiện quyền khiếu nại, người dân cần nắm rõ các quy định và thủ tục liên quan, bao gồm thời hạn và cách thức nộp đơn khiếu nại. Quy trình khiếu nại không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của công dân mà còn góp phần cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của các cơ quan hành chính trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến cấp sổ đỏ.

       Việc cấp sổ đỏ trong trường hợp lấn chiếm đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Các quy định cụ thể về thời hạn giải quyết hồ sơ, các khoản phí liên quan và quyền khiếu nại đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình cấp sổ đỏ. Những quy định rõ ràng không chỉ giúp người dân nắm vững quyền và nghĩa vụ của mình mà còn hỗ trợ các cơ quan chức năng trong việc thực thi pháp luật một cách hiệu quả. Để bảo vệ quyền lợi của mình và tránh các rủi ro pháp lý, người dân nên chủ động tìm hiểu kỹ lưỡng các quy định pháp luật liên quan và tham khảo ý kiến của các chuyên gia. Điều này sẽ giúp họ thực hiện đúng các bước cần thiết và đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình trong quá trình cấp sổ đỏ.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua Tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn !