1. "Dự án ma" dưới góc nhìn của pháp luật

- Về mặt pháp lý, "dự án ma" là thuật ngữ thực tế dùng để chỉ hành vi phân lô, bán nền hoặc đưa sản phẩm bất động sản không có thật, không đủ điều kiện pháp lý vào kinh doanh.

• Nghiêm cấm theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

  • Khoản 1, 2, 4 Điều 8 nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin; gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

  • Điều 31 quy định đất nền dự án đưa vào kinh doanh bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng), hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và không thuộc các khu vực bị cấm phân lô bán nền (các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, I, II, III).

• Về mặt Dân sự: Theo Điều 123 và Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cọc, giao dịch mua bán đối với dự án ma bị vô hiệu hoàn toàn do vi phạm điều cấm của luật và do bị lừa dối. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

• Về mặt Hình sự: Cố ý vẽ dự án không có thật nhằm thu tiền rồi chiếm đoạt có đầy đủ dấu hiệu cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017).

2. 04 chiêu trò "vẽ dự án trên giấy" phổ biến

• Tự ý phân lô trên đất nông nghiệp: Gom đất nông nghiệp, chưa được cơ quan nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 nhưng đã tự chia lô, quảng cáo bán đất ở.

• Hợp đồng lách luật thu tiền trái phép: Không ký Hợp đồng mua bán mà bắt ký "Hợp đồng góp vốn", "Hợp đồng hứa mua hứa bán". Vi phạm khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (tiền cọc chỉ được thu tối đa 5% giá bán khi đủ điều kiện).

• Mạo danh dự án lớn: Đặt tên theo dự án nổi tiếng, tự nhận là đối tác của các tập đoàn lớn nhằm đánh lừa khách hàng (vi phạm cấm giả mạo thông tin tại Điều 8 Luật KDBĐS 2023).

• Cam kết lợi nhuận phi thực tế: Hứa mua lại lãi suất 20 - 30%/năm hoặc cam kết sổ đỏ sau vài tháng để đánh vào lòng tham.

3. Quy tắc "3 Không - 3 Có" giúp nhà đầu tư né bẫy

3 KHÔNG

1. KHÔNG tin vào sơ đồ bản vẽ 3D do môi giới cung cấp: Sơ đồ chỉ có giá trị khi có Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của UBND cấp có thẩm quyền.

2. KHÔNG nộp tiền khi chưa đối chiếu pháp lý: Tuyệt đối không chuyển tiền cọc vượt quá 5% giá trị hoặc nộp vào các tài khoản cá nhân.

3. KHÔNG mua đất giá rẻ bất thường: Đất quá rẻ so với mặt bằng chung thường dính quy hoạch giải tỏa, đất nông nghiệp không thể sang tên hoặc đất cấm giao dịch.

3 CÓ

1. CÓ Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500: Hồ sơ gốc chứng minh tính hợp pháp của quy hoạch dự án.

2. CÓ Văn bản đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng: Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án hình thành trong tương lai phải được Sở Xây dựng xác nhận bằng văn bản mới được mở bán.

3. CÓ thông tin xác minh tại Văn phòng Đăng ký đất đai/UBND: Trực tiếp tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý khu đất tại UBND cấp xã/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có đất.

4. Cách xử lý khi đã lỡ rơi vào "bẫy dự án ma"

- Lập tức thu thập hồ sơ chứng cứ: Tập hợp Hợp đồng, Phiếu thu tiền, Ủy nhiệm chi chuyển khoản, tài liệu quảng cáo, tin nhắn để làm căn cứ pháp lý.

- Gửi văn bản thông báo tạm ngưng thanh toán: Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy phép xây dựng, Quyết định 1/500 và Văn bản đủ điều kiện kinh doanh. Tạm ngưng nộp tiền do bên bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin pháp lý.

- Nộp đơn Tố giác tội phạm: Nếu nhận thấy bên bán cố tình lừa dối, thu tiền rồi bỏ trốn hoặc không có đất, gửi Đơn tố giác tội phạm kèm chứng cứ đến Cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an cấp tỉnh/thành phố) về hành vi "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp lý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!