1. Tài sản gắn liền với đất gồm những gì?

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 của Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất được hiểu là các tài sản vật chất có sự gắn kết trực tiếp với đất đai, không thể tách rời hoặc di dời mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của đất.

Cụ thể, tài sản gắn liền với đất bao gồm nhiều loại hình khác nhau, trong đó có các công trình xây dựng như nhà ở và các công trình thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Những công trình này, khi được xây dựng trên đất, sẽ trở thành một phần không thể tách rời của mảnh đất đó.

Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ cũng được coi là tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Đặc biệt, những công trình xây dựng khác ngoài nhà ở, nếu được xây dựng trên đất cũng được xác định là tài sản gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, cây lâu năm và rừng sản xuất (bao gồm rừng trồng) cũng được xem là tài sản gắn liền với đất, theo các quy định pháp lý hiện hành. Mọi tài sản này đều có giá trị pháp lý và được bảo vệ theo các quy định của pháp luật liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.

2. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất trên đất được Nhà nước cho thuê?

Theo Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền hằng năm như sau:

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật;

- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Các điều kiện quy định tại khoản 1;

- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

3. Lưu ý khi bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê

Khi mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, người mua sẽ được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian còn lại của hợp đồng sử dụng đất. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất của người mua sẽ không bị thay đổi và vẫn được bảo vệ trong suốt thời gian còn lại, với điều kiện là mục đích sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Ngoài ra, người mua còn có quyền tiếp tục khấu trừ số tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ vào tiền thuê đất, giúp bảo vệ quyền lợi tài chính của người mua trong việc sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên, người mua phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2024, qua đó chính thức xác nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng, nếu công trình đó đủ điều kiện tách thửa, thì có thể tiến hành tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua. Việc tách thửa này giúp xác định rõ ràng quyền sở hữu riêng biệt đối với mỗi mảnh đất và tài sản trên đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao dịch, chuyển nhượng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các giao dịch bất động sản, vì nó giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất.

Đối với trường hợp đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, người mua cũng có quyền bán tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024. Ngoài ra, việc bán tài sản này cũng phải tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Những quy định này giúp quản lý chặt chẽ các giao dịch bất động sản, đặc biệt là trong các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi, hy vọng rằng, những ý kiến tư vấn này, sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà Quý vị đang quan tâm. Để có thể làm rõ hơn và chi tiết từng vấn đề nêu trên cũng như các vấn đề pháp ý mà Quý vị đang cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn. Xin vui lòng liên hệ ngay cho chúng tôi theo địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc qua tổng đài tư vấn: 0936.65.3636 - 0972.17.27.57 để nhận được sự tư vấn, giải đáp và hỗ trợ từ Luật Sao Sáng. Trân trọng cảm ơn!