I. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của tổng cục địa chính.

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể:

“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).”

II. Vai trò của sổ đỏ đối với người sử dụng đất

- Sổ đỏ là cơ sở, là căn cứ để Nhà nước xác lập quyền quản lý đất đai đối với mỗi chủ thể sử dụng đất, đồng thời là căn cứ để chứng nhận người đứng tên trên sổ đất là người được quyền sử dụng đất.

-  Sổ đỏ là căn cứ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, đồng thời cũng là cơ sở để nhà nước thực hiện đền bù khi nhà nước thu hồi đất.

- Sổ đỏ là căn cứ để nhà nước theo dõi các biến động, kiểm soát các giao dịch về đất đai.

- Sổ đỏ là điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình, như là chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, để thừa kế quyền sử dụng đất…

 Như vậy, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền năng rất lớn trong việc sử dụng đất của mình.

III. Đất của mình nhưng người khác đứng tên thì lấy lại như thế nào?

1. Các căn cứ chứng minh về nguồn gốc sử dụng đất

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước qua các thời kỳ.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng.

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất quy định tại (điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT) như: bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ, bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận,….

Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 15/10/1993 bao gồm:

- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.

- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 bao gồm: biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã; bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp; đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.

- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư.

- Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông, lâm trường để làm nhà ở.

- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình.

- Giấy tờ tạm giao đất của UBND các cấp.

- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí cho cán bố, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà.

2. Đất bị người khác đứng tên sổ đỏ thì lấy bằng cách nào?

Thứ nhất hai bên tự thỏa thuận

Đây là cách nhanh nhất, tốn ít thời gian và chi phí nhất để lấy lại tài sản. Có thể thỏa thuận 02 bên về việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho bạn. Việc chuyển giao có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được ký công chứng/chứng thực và tiến hành đăng ký biến động sau khi ký hợp đồng. Hay nói cách khác, lấy lại tài sản nhà đất của mình thông qua việc mua bán, chuyển nhượng với bên đang đứng tên trên sổ đỏ theo trình tự, thủ tục luật định. 

Thứ hai, hai bên hòa giải tại cơ sở

Hòa giải ở cơ sở được quy định tại Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013. Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp. Trong đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở (quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 15/2014/NĐ-CP ngày 27/02/2014 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hòa giải ở cơ sở). Cơ sở được hiểu là thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố, khu phố, khối phố và cộng đồng dân cư khác. Theo đó, khi có căn cứ tiến hành hòa giải (Một bên hoặc các bên yêu cầu hòa giải; Hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan) thì hòa giải ở cơ sở được tiến hành.
Trong khi đó, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 trong trường hợp các bên tranh chấp không tự hòa giải thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải (khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai).

Thứ ba, khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Căn cứ theo Điều 26, Điều 186, Điều 187, Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và khoản 3 Điều 2 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai người khởi kiện cần đáp ứng những điều kiện sau:

- Người khởi kiện có quyền khởi kiện;

- Thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc;

- Tranh chấp chưa được giải quyết;

- Phải được hòa giải tại UBND cấp xã.

Chủ đất nên thu thập các tài liệu nguồn gốc đất đai, thu thập hồ sơ cấp sổ đỏ của bên kia, lấy lời khai người làm chứng, cán bộ địa phương để chứng minh quyền sử dụng đất của mình là hợp pháp. Sau đó tiến hành khởi kiện công nhận quyền sử dụng đất và hủy sổ đỏ đã cấp cho bên người kia.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email luatsaosang@gmail.com  hoặc thông qua hotline: 0936.65.36.36 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Sao Sáng